美元余额宝系列34号-美元理财产品

Flushing,Queens,New York,United States of America, 2022底完工

固定利息收益

7.5%/年

融资总额

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iCross 评级

  • 投资类型 夹层贷款
  • 最小投资额 {{10000 | currency: '$' | noDigit}}
  • 投资周期 12-36个月
  • 针对于 国际投资人和美国投资人
  • 地点

    Queens

  • 种类

    商业

  • 阶段

    房地产开发

投资总结

该投资为250万美元股权质押型贷款,借给开发商完成法拉盛中心地段一处商业地产的开发。根据Cushman & Wakefield的评估报告显示,项目地块价值4500万美元,完工后的市场价值约为1.4亿美元,总贷款(iCross 贷款与建筑贷款之和)与项目价值比值(Loan to Value)为45%。贷款拥有开发商的股权质押,以及无限连带责任个人担保。起投2万美元,投资周期18-36个月,年化固定利息超过两年8%,不到两年7.5%(单利),按季度付息。该贷款总期限为36个月,投资人12个月后可以选择续期或退出。

该项目位于法拉盛Union Street与37大道交汇处,与Flushing Commons办公大楼毗邻,目前拆除工作已完成,正在等待房屋管理局审批规划图纸。整体工程预计三年完成,完工后开发商将通过出售办公室归还银行建筑贷款和iCross贷款。

项目亮点

LTV比值低 开发商股权质押和个人资产担保 项目风险系数小

根据Cushman & Wakefield的评估报告显示,项目地块价值4500万美元,完工后的市场价值约为1.4亿美元,总贷款(iCross 贷款与建筑贷款之和)与项目价值比值(Loan to Value)仅为45%,风险系数低,还款空间充足。此外,iCross贷款拥有开发商的股权质押,以及无限连带责任个人担保, 为本投资的本金返还提供额外保障。

地段位于纽约著名华人聚集区法拉盛 地段优越

该项目位于法拉盛Union Street与37大道交汇处,与Flushing Commons办公大楼毗邻。项目地理位置极佳,位于纽约法拉盛中心商业地段,紧邻地铁7号线和长岛铁路。法拉盛是纽约华人聚集区,超市、餐馆、服务、银行、娱乐一应俱全,是纽约最大的华人生活和购物聚集区。

投资周期灵活 一年后可以续期或退出 总投资周期3年

该贷款总期限为36个月,投资人12个月后可以选择续期或退出,投资周期灵活,可以满足投资人长短周期的需求。

iCross评级 这是什么?
名称 评估 分数
债务偿付比率 现金流偿付贷款的能力,一般来说,超过1说明偿付能力强 1.2
贷款-价值比率 LTV比值说明贷款和完工时价值比例,越低说明风险系数越小 0.28
定量分析总分 53
地点 非常好的地段 100/100
市场供需 未来12个月内市场需求量将高于市场供给量 100/100
高级贷款比例 总贷款占项目总成本的60%-80% 50/100
项目实施能力 有15年至25年行业经验;或具有非常好的口碑,能在预算资金内按时完成项目(超出预算资金或工程时间的几率小于5%) 100/100
个人担保 100/100
定性分析总分 62/100
总分 A1
*iCross评级所包含的所有信息仅供您参考,它并没有根据任何投资人的需求而特别定制,且并不是投资建议。评级并不应被理解为投资项目未来真实的财务表现。投资人须谨慎分析任何证券形式的投资项目,并需对项目的理解足够自信。投资人还应该考虑咨询专业的投资人士。
地产概览
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项目现规划建成15层,总建筑面积约13万平方英尺的办公大楼,其中一层和夹层为零售商铺,2-3层办公室区域将整体转让给一家非营利机构,4-15层为出售型办公室单位(office condominiums),地下2层将为大楼提供200个停车位。

根据周边近期的办公室condo交易记录,该区域的办公室平均交易价格为$1,150每平尺,4-15层办公室condo销售面积(不含公摊面积)约为83,449平方英尺,折合市价约为$95,966,062.50。 办公室condo的销售回款将足够归还银行和iCross贷款。一层和夹层商铺将分别按照$120和$30每平尺的出租价格出租,第一年运营净收入预计为$893,958,按照核心商业地段的资本化率(CAP RATE)折算,商铺市价估值约为1790万美元。地下停车库将按照每月没车位$200出租,第一年运营净收入预计为$316,000,按照5.5%资本化率折算的市场价值为575万美元。

目前开发商正在向银行申请建筑贷款,预计建筑贷款总金额为5850万美元,加上iCross贷款,项目总贷款金额约为6100万美元。开发商预计项目在建期间预售50%的单位,完工后半年内销售完剩余的50%单位,并利用销售回款归还所有的6100万贷款,资金退出机制明确。此外,开发商将自己约41%的股权质押给iCross贷款,开发商本人也为iCross贷款提供无限连带责任担保,抵押价值充足,资金安全有保障。

地址 Flushing,Queens,New York,United States of America,
建筑面积 130000 平方英尺
市场概览
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项目地理位置极佳,位于纽约法拉盛中心商业地段,紧邻地铁7号线和长岛铁路。法拉盛是纽约华人聚集区,超市、餐馆、服务、银行、娱乐一应俱全,是纽约最大的华人生活和购物聚集区。商业兴旺,人气火爆,商家人流熙熙攘攘,各式美食吸引各方来客,络绎不绝,是华人周末购物、会客和娱乐美食中心。这里地道的中餐,方便的购物,使得很多华人愿意在此工作或生活,房价一路扶摇直上,买家仍翘首以待。这里商业非常发达,家庭诊所、律师会计行、理财、旅游等商机蓬勃,对办公室需求稳健上升,现有办公室出租租金明显高于周边地区,成为华人公司或做华人生意的公司首选的办公场地。

财务总结
项目 数值
项目文件
融资结构
回报预览
投资周期 12-36个月
iCross利润分成 iCross利润分成由收取的利差和借款方支付的融资费用组成
回报分配方案 投资人按7.5%/年利息(单利)获取固定利息