美元余额宝系列30号-美元理财产品

Long Island City,Queens,New York,United States of America,11101 2020底完工

固定利息收益

7.5%/年

融资总额

{{3700000 | currency: '$' | noDigit}}

iCross 评级

  • 投资类型 抵押过桥贷款
  • 最小投资额 {{10000 | currency: '$' | noDigit}}
  • 投资周期 12-18个月
  • 针对于 国际投资人和美国投资人
  • 地点

    Queens

    Queens
  • 种类

    混合

  • 阶段

    房地产开发

投资总结

美元余额宝30号$370万美元的土地及建筑贷款,将提供给借款人用于开发一个位于纽约长岛市黄金地段的项目。项目楼高13层,一、二楼以及地下室为商铺,3至13楼包含了35套产权公寓,其中有Studio 14套,一房14套,两房7套。项目符合新421A减税条件,并正在进行相关申请。 项目地块面积约4,000平方英尺,总楼面面积约为42,519平方英尺,其中住宅面积25,505平方英尺,商铺面积6451平方英尺。项目已经完成打桩工作,即将进行楼体建设。借款人通过其100%控股公司,拥有项目公司 (Fee Owner) 80%股权。

项目地处纽约皇后区长岛市,这里距离E,M,R地铁线皇后广场一站步行仅2分钟,距7,N,W地铁线皇后区广场站步行4分钟。长岛市还有公交、渡船、长岛铁路、Citi自行车等交通工具,为当地居民提供了灵活的通勤选择。项目位于长岛市中心地带的一条繁华街道,这里有餐厅、酒吧、超市,也有银行、诊所、宠物店,生活配套设施完善,近年来周边也涌现出不少由知名开发商推出的高端写字楼和公寓,使得附近人气越来越旺,街区档次也不断提升。

本项目还款来源为借款人营运资金。借款人将其拥有的控股公司100%股权质押给iCross, 同时提供个人担保。

项目亮点

项目风险周期适中,贷款与质押物价值比例仅为26%

本项目期限为12-18个月,风险周期适中。贷款拥有控股公司100%股权质押,贷款金额$370万与建成后股权市场价值$1440万比例为26%  ,意味着即使质押物最终清算价值为现有价值的26%,仍然能够收回足够资金偿还投资人本金。

项目地理位置优越,地产价值有保障

长岛市(Long Island City)仅与曼哈顿一条东河之隔,优越的地理位置为其提供了极佳的发展优势。近年来政府也加大了对长岛市的支持,包括区域重新规划、皇后广场翻新、新增轮渡港口、地铁站翻修升级等。在政府大力支持和开发商的推动下,近年来长岛市房地产市场蓬勃发展,地价、房价节节走高。而相比起曼哈顿的房价来说,这里仍具有较大的比较优势,市场需求旺盛,使得项目质押物的价值有充分保障。

工程规模适中,建造过程风险可控

本项目总建筑面积为42,519平方英尺,整体规模适中。项目已经完成前期土地整理、申请地铁局许可及房屋局许可等工作,并已完成地基挖掘和打桩,即将进行主体建造工作,开发主要不确定性已消除,预计一年半之内可以完成建设,开发过程中的风险可控。

iCross评级 这是什么?
名称 评估 分数
贷款-价值比率 贷款与质押物市场价值比率稳健 0.26
地点 项目地点 95/100
项目实施能力 工程规模适中,建造过程风险可控 90/100
合作方经验 开发商项目经验丰富 90/100
定性分析总分 82/100
总分 A1
*iCross评级所包含的所有信息仅供您参考,它并没有根据任何投资人的需求而特别定制,且并不是投资建议。评级并不应被理解为投资项目未来真实的财务表现。投资人须谨慎分析任何证券形式的投资项目,并需对项目的理解足够自信。投资人还应该考虑咨询专业的投资人士。
地产概览
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项目总成本$2,370万美元,其中土地成本903万美元,建筑硬成本1,287万美元,软成本180万美元。从资金来源看,贷款金额总共 $1,800万美元,开发商资金$570万美元。

按照目前每平方英尺$1,200美元的保守住宅销售价格,住宅销售总价可达$3,000万以上,商铺平均租金$65/平方英尺, 商铺Cap Rate 6%来计算,项目建成之后的总价值可达$3,600万美元以上。减去贷款总金额$1,800万美元,开发商股本价值为$1,800万美元,借款人所占80%股本价值为$1,440万美元。

地址 Long Island City,Queens,New York,United States of America,11101
地块面积 4000 平方英尺
建筑面积 42519 平方英尺
市场概览
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项目属于Queens Plaza 区域,皇后区长岛市与曼哈顿隔一条东河相望,地理位置极其优越,皇后区广场一带更是发展较早,生活配套设施非常成熟——这里有咖啡厅、酒吧、各式餐馆、药店及学校,生活便捷。

交通便利也是长岛市受欢迎的原因之一,地铁7、E、F、M、R、G等多条线路贯穿该地区,一站地铁直达曼哈顿中城。 这里有13 条公交线路,临近长岛铁路以及东河轮渡。距拉瓜迪亚机场6.4英里,肯尼迪机场13.9英里。 与曼哈顿一河之隔、连接皇后区和曼哈顿的唯一免费大桥皇后区大桥(Queensboro Bridge)的东起点,就在长岛市。

根据Modern Spaces市场研究报告显示,长岛市产权公寓2019年一季度平均售价在每平尺$1250美元左右,新建楼盘平均售价为$1312每平方英尺,成交价格较2018年同期上涨21%。 市场上待售公寓价格较前个季度上涨12%,整体来看市场需求仍然强劲。

2018年刚建成的公寓The Galarie就位于本项目附近, 该公寓由万科与纽约开发商Adam America携手打造,该公寓楼高11层,包含182个单位。根据StreetEasy成交记录显示,该公寓平均成交价格约每平方英尺$1350美元以上,已进入合约阶段的一套1,690平方英尺的顶层公寓更是达到售价$255万美元,合单位售价每平方英尺$1509美元。

财务总结
项目 数值
美元余额宝30号 {{3700000.0 | currency: '$' | noDigit}}
项目文件
融资结构
回报预览
iCross利润分成 iCross利润分成由收取的利差和借款方支付的融资费用组成
回报分配方案 投资人按7.5%/年利息(单利)获取固定利息
投资周期 12-18个月