纽约长岛市Vernon大道项目股权投资

Vernon Blvd,Long Island Ctiy,New York,United States of America,11101 2019底完工

年均预期回报

18.0%/年

融资总额

{{1250000 | currency: '$' | noDigit}}

iCross 评级

  • 投资类型 股权投资
  • 最小投资额 {{50000 | currency: '$' | noDigit}}
  • 投资周期 36个月
  • 针对于 国际投资人和美国投资人
  • 地点

    Long Island Ctiy

    Long Island City
  • 种类

    混合

  • 阶段

    房地产开发

投资总结

本产品将投资于纽约皇后区长岛市一座四层楼商住混合公寓的开发建设。项目地块占地面积5,000平方英尺,公寓总面积22,529平方英尺。公寓地下室及一层为商铺,二到四层为15套产权公寓,另有储藏室以及屋顶露台凉亭。开发商计划今年11月进行现有房屋拆除工作,12月开始地基挖掘,2020年1月完成建造,并于2020年3月获得入住许可。

项目地处纽约皇后区长岛市,位于商业主街Vernon Blvd,与曼哈顿仅一河之隔。这里距离7号线Vernon Blvd-Jackson Ave一站步行距离5分钟,搭乘7号线10分钟可到达曼哈顿Grand Central;距离E/M 线Court Square 一站步行距离10分钟,在该站搭乘地铁3分钟可以到达曼哈顿。

Vernon大道是位于长岛市中心地带的一条商业主街,这里餐厅、酒吧、超市、医疗诊所等一应俱全,商铺档次不断提高,目前这里一层商铺的租金已可达到每年每平尺$100美元。由于生活便捷、配套完善,这里的住宅售价也高于长岛市的平均水平,可达每平方英尺$1300美元以上。

项目亮点

项目规模适中,周期相对普通股权项目较短,销售市场风险可控

本项目总建筑面积为22,529平方英尺,地上楼高四层,地下一层,整体规模适中。预计土地过户之后一年半之内可以完成建设,楼盘规模相对较小,日后销售的市场风险压力可控。

项目地理位置优越,房产销售价格有保障

长岛市(Long Island City)仅与曼哈顿一条东河之隔,优越的地理位置为其提供了极佳的发展优势。近年来政府也加大了对长岛市的支持,包括区域重新规划、皇后广场翻新、新增轮渡港口、地铁站翻修升级等。在政府大力支持和开发商的推动下,近年来长岛市房地产市场蓬勃发展,地价、房价节节走高。因为这里的平均价格仍只有曼哈顿的一半左右,优质的性价比吸引着对岸曼哈顿工作上学的居民陆续搬入此地,使得土地抵押物的价值稳中有升。

开发商经验丰富,注重成本控制,贷款银行记录良好

开发商具有丰富的开发经验,其完成或正在开发的大多数楼盘规模和复杂程度都高于本项目。开发商与承建商合作关系紧密,曾合作多项楼宇,注重成本严格控制。开发商与多家银行信用记录良好,有助于及时申请到条件优惠的建筑贷款。

iCross评级 这是什么?
名称 评估 分数
贷款-价值比率 总贷款与项目建成后价值的比例 0.71
定量分析总分 73
地点 项目地理位置优越,房产销售价格有保障 100/100
项目实施能力 项目规模适中,风险周期较短 100/100
合作方经验 开发商经验丰富,注重成本控制,贷款银行记录良好 95/100
总分 B1
*iCross评级所包含的所有信息仅供您参考,它并没有根据任何投资人的需求而特别定制,且并不是投资建议。评级并不应被理解为投资项目未来真实的财务表现。投资人须谨慎分析任何证券形式的投资项目,并需对项目的理解足够自信。投资人还应该考虑咨询专业的投资人士。
地产概览
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该项目位于长岛市47大道与Vernon Blvd 交叉路口,开发商将以$605万美元的成本收购现有建筑。除去收购成本以外,预计的旧建筑拆除、建筑硬成本$520.7万美元,软成本$128.3万美元,融资成本$152万美元,项目总体开发成本为$1,406万美元。

从项目的资金来源结构来看,开发商预计从银行获取建筑贷款$925.4万美元,夹层贷款$354.2万美元,股权共$126.3万美元 (银行贷款与夹层贷款金额可能有所变化)。

项目的住宅部分会进行出售,按照目前这个地段每平方英尺$1,250美元的住宅销售价格,预计住宅部分总售价可达到$1,146.88万美元,扣除销售费用后可实现收入$1,097.4 万美元,预计完工当年即可完成15套住宅的全部预售,2021年全部过户完毕。

商铺部分会进行出租,按照一层商铺每年$100美元/平方英尺、地下商铺每年$25美元/平方英尺的租金,在2021年实现现金流稳定之后,商铺价值可达到$677.6万美元,向银行申请再贷款之后,即可返还投资人的投资本金并分配收益。

地址 Vernon Blvd,Long Island Ctiy,New York,United States of America,11101
地块面积 5000 平方英尺
建筑面积 22529 平方英尺
市场概览
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皇后区长岛市自从2000年以来,长岛市人口增长了49%,商业数量也不断增多。在这里运营的公司包括了花旗银行, JetBlue, Bloomingdales, Uber, Lyft, MoMa PS1等等,公司数量达到6300家,共聘请员工93,000人。自2006年以来,总共建造完成的住宅共11,460套,其中产权公寓有2,750套,出租公寓8,710套。目前有在建或规划住宅22,450套,其中出租公寓有21,250套,产权公寓仅1,200套,占总套数的5.3%左右。由此可见,长岛市的产权公寓供给并不多,加之旺盛的市场需求,使得产权公寓的售价呈现稳健走高的趋势。

我们选取了项目周边一些最新楼盘的销售情况进行分析,The Harrison是一栋楼高27层、包含120个单位的产权公寓,该公寓建成于2017年,在开盘10个月之内卖出120套。根据StreetEasy 成交记录显示,今年以来,该公寓平均成交价格达到每平方英尺$1350美元以上,已进入合约阶段的一套1,261平方英尺的顶层公寓更是达到售价$190万美元,合单位售价$1507美元。

另一市场参照项目是位于Hunters Point的The Jackson, 该公寓位于Jackson大道,与本项目相距两个街区,步行距离6分钟。该公寓建成于2016年,楼高11层,包含有56个住宅单位。除了3套公寓之外,其余单位已全部售出(有3套在合约阶段),由于已经接近尾盘,近几个月来的销售多为较大户型,平均单位销售价格为每平方英尺$1380美元。目前长岛市产权公寓平均售价在每平尺$1250美元左右,从以上两个市场参照物的销售情况来看,Hunters Point的产权公寓售价高于长岛市平均水平。 该社区成熟的生活配套设施、便捷的交通以及与东河较近的距离都为其带来了市场溢价,因此我们对于本项目$1250美元的住宅单位售价是相对保守的。

Vernon 大道是长岛市的一条商业主街,这里的商铺租金逐年提升,一些在2017年底签约的租约,单位租金已经达到每年$120美元/平方英尺。考虑到给予租客的签约优惠等因素,我们使用每年$100美元/平方英尺的保守租金价格进行预测,按照6%的Cap Rate, 对应商铺总价值可达到$677.6万美元以上。

财务总结
项目 数值
商铺再贷款金额 {{5081906.25 | currency: '$' | noDigit}}
返还贷款后剩余现金流 {{3879781.68 | currency: '$' | noDigit}}
住宅销售 {{1.0974E7 | currency: '$' | noDigit}}
返还本金后剩余现金流 {{2617181.68 | currency: '$' | noDigit}}
项目文件
融资结构
回报预览
回报分配方案 1. 投资人获得优先收益:年化收益 12%;2. 利润分成:分配优先收益后按照50%-50%的比例与iCross方进行利润分成,年化总收益不超过18%。