美元余额宝系列26号-美元理财产品

Vernon Blvd,Long Island City,New York,United States of America,11101 2020底完工

固定利息收益

6.25%/年

融资总额

{{2750000 | currency: '$' | noDigit}}

iCross 评级

  • 投资类型 夹层贷款
  • 最小投资额 {{10000 | currency: '$' | noDigit}}
  • 投资周期 不超过6个月
  • 针对于 国际投资人和美国投资人
  • 地点

    Long Island City

    Long Island City
  • 种类

    住宅

  • 阶段

    房地产开发

投资总结

iCross美元余额宝26号项目为$275万美元夹层贷款投资,首期融资$210万美元,固定年化利息6.25%(单利),起投2万美元,本息一次性返还。贷款期限6个月,拥有第二顺位求偿权,开发商提供股权质押, iCross Holdings 将提供还款担保。根据开发商最新提供的信息,美元余额宝26号产品结构有所调整,具体信息如下:

美元余额宝26号$275万美元的夹层贷款,将提供給一家纽约房地产开发商,收购一座位于纽约长岛市 (Long Island City) 黄金地段的地块,用于建造一栋四层楼的高级商住混合公寓。

项目地段纽约皇后区长岛市,位于商业主街Vernon Blvd以及47thAve交叉路口,这里步行5分钟可达7号地铁线Vernon Blvd-Jackson Ave站,10分钟可到达曼哈顿中央火车站Grand Central;步行10分钟可达E/M线Court Square地铁站,一站可达曼哈顿中城。这里还有公交、轮渡、长岛铁路、Citi自行车等交通工具,为出行提供各种方便的通勤选择。Vernon大道是这里中心地带的一条主要商业主街,餐厅、酒吧、超市、医疗诊所等一应俱全。

开发商为纽约一家老牌家族企业,具有几十年收购、开发、物业管理等全方面商业地产经验。开发商所持有的项目涵盖住宅、办公、零售及工业等多种类型,项目主要集中于曼哈顿及皇后区。

项目亮点

项目地理位置优越,土地抵押物价值有保障

长岛市(Long Island City)与曼哈顿隔河相望,犹如浦东陆家嘴距离外滩,优越的地理位置彰显极佳的发展前景。近年来,政府支持力度加大 -- 重新规划社区、翻新皇后广场、新增轮渡港口、升级翻修地铁站,开发工地比比皆是,社区面貌脱胎换骨,房地产市场节节走高。因为这里的平均价格仍只有曼哈顿的一半左右,优质的性价比吸引着对岸曼哈顿工作上学的居民陆续搬入此地,使得土地抵押物的价值稳中有升。

开发商经验丰富,注重成本控制,贷款银行记录良好

开发商具有丰富的开发经验,开发完成多个高层high-rise、高难度的楼盘建设。开发商与承建商合作关系紧密,曾合作多项楼宇,注重成本严格控制。雄厚的开发实力,使得开发商与多家银行信用记录良好,有助于及时申请到条件优惠的建筑贷款。

项目风险周期短,iCross提供还款担保

本项目期限为6个月,投资周期短,是偏好短期理财产品的理想选择,同时本项目将由iCross提供还款担保,投资风险小。

iCross评级 这是什么?
名称 评估 分数
贷款-价值比率 总贷款占土地市场价值比例 0.81
地点 地点 100/100
项目实施能力 项目规模适中,风险周期较短 100/100
合作方经验 开发商经验丰富,注重成本控制,贷款银行记录良好 95/100
定性分析总分 96/100
总分 AA3
*iCross评级所包含的所有信息仅供您参考,它并没有根据任何投资人的需求而特别定制,且并不是投资建议。评级并不应被理解为投资项目未来真实的财务表现。投资人须谨慎分析任何证券形式的投资项目,并需对项目的理解足够自信。投资人还应该考虑咨询专业的投资人士。
地产概览
property image goes here

开发商将以$605万美元价格收购该地块,在拆除现有建筑之后,建造一栋四层楼高的商住混合公寓。该地块总面积为5,000平方英尺,属于R6A/C1-5区域规划,容积率为3.0, 规划建筑面积为15,000平方英尺。$605万美元对应规划建筑面积的单位价格为每平方英尺$403.33美元。

长岛市地块价格近年来处于不断上升趋势,中心位置土地供应已经不多,市场上挂牌销售的地块多集中于Queensboro大桥以北,或Jackson大道东边。目前,长岛市中心区域(最佳地段)不带商铺的住宅规划土地成交价格,多在每平方英尺 $320 - $360 美元的价格区间,而商铺会给土地价格带来显著溢价。本地块处于该地区商业最集中的主干道Vernon大道,人流密集,商业集中,更高地提升了这里的商住混合土地用地价。

收购土地价格(包含过户费用)共$650万美元来源于银行贷款$325万美元,夹层贷款$200万美元,股本$125万美元。

据保守预测,项目楼盘的住宅部分可达到$1300美元的单位售价,商铺部分若出售可实现一楼单位售价$1600美元以上,项目利润空间充足,银行贷款将会如期申请。

地址 Vernon Blvd,Long Island City,New York,United States of America,11101
地块面积 5000 平方英尺
建筑面积 22529 平方英尺
市场概览
property image goes here

该项目位于纽约市近年来开发热点——皇后区长岛市 (Long Island City),属于该地区最火热的Hunters Point社区,毗邻繁华的Vernon商业大道,离曼哈顿东河仅几分钟步行距离。 皇后区长岛市与曼哈顿隔一条东河相望,地理位置极其优越,自从2000年以来,长岛市人口增长49%,商业层出不穷。这里也是著名公司的全球总部,包括花旗银行, 捷运JetBlue, 零售巨头Bloomingdales, 还是Uber发源地,公司数量达6300家,共聘员工93,000人。自2006年以来,总共建造共11,460套公寓,其中出售公寓2,750套,出租公寓8,710套。目前在建或规划住宅22,450套,其中出租公寓有21,250套,出售公寓仅1,200套(占总套数的5.3%)。由此可见,长岛市的出售公寓供给并不多,加之旺盛的市场需求,使得公寓售价呈现稳健走高的趋势。

项目周边楼盘的销售情况如下。The Harrison楼盘是一栋高27层、120个单位的出售公寓,建于2017年,在开盘10个月内售罄。根据StreetEasy成交记录显示,今年以来,该公寓平均成交价每平尺$1,350美元以上,已签约的一套1,261平方英尺的顶层公寓以$190万美元出售,单价高达$1,507美元。

位于Hunters Point的The Jackson楼盘, 与本项目相距两个街区,步行6分钟。该公寓建于2016年,楼高11层,56个住宅单位,已全部售出,销售价格如下:

由于接近尾盘,近几个月来The Jackson的销售多为较大户型,平均单价每平尺$1,380美元。

目前长岛市地区出售公寓平均售价每平尺$1250美元左右,而Hunters Point的公寓售价高于长岛市平均水平。 该社区成熟的生活配套、便捷的交通以及与东河近在咫尺的步行距离都为其带来不少市场溢价,我们预计项目楼盘的住宅部分可达到$1300美元的售价,商铺部分若出售可实现每平尺$1600美元以上。

财务总结
项目 数值
美元余额宝26号 {{2750000.0 | currency: '$' | noDigit}}
项目文件
融资结构
回报预览
iCross利润分成 iCross利润分成由收取的利差和借款方支付的融资费用组成
回报分配方案 投资人按6.25%/年利息(单利)获取固定利息
投资周期 不超过6个月