美元余额宝系列25号-美元理财产品

Central Avenue,Valley Stream,New York,United States of America,11580 2019底完工

固定利息收益

7.5%/年

融资总额

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iCross 评级

  • 投资类型 夹层贷款
  • 最小投资额 {{10000 | currency: '$' | noDigit}}
  • 投资周期 12 - 18 个月
  • 针对于 国际投资人和美国投资人
  • 地点

    Valley Stream

    Valley Stream
  • 种类

    混合

  • 阶段

    房地产开发

投资总结

iCross美元余额宝25号项目,$100万美元贷款投资,固定年化7.5%(单利),起投2万美元,按季付息。期限12-18个月,贷款拥有开发商无限连带责任个人担保。美元余额宝25号项目将于7月下旬开放,欢迎认购!

该贷款将提供给纽约地区一位本地的开发商,以完成建造一座高级商住混合出租公寓。这座6层高的公寓楼,一楼二楼建成沿街商铺,楼上建43套出租公寓,共74个停车位。经第三方机构专业评估,建成后的价值(As Completed Value) 为$2,490万美元,现金流稳定后(As Stabilized Value)的价值为$2,570万美元。出租公寓建好后,将通过银行再贷款返还iCross投资人本金,按照通常75%的再贷款LTV比例,再贷款金额可达$1,927.5万美元,有充足的空间返还投资人本金。

自一年多前开工以来,工程进展顺利,目前已封顶,预计可在一年之内全部完工。

距离肯尼迪国际机场只有10分钟车程的拿骚郡谷溪市,是一个多民族聚居的中产阶级生活社区。搭乘长岛地铁Long Beach线,30分钟可直达曼哈顿Penn Station。该地区安静悠闲、交通方便、社区安全,同时拥有多所优秀的小学和中学,在2017年被时代Money杂志评选为纽约州最宜居的城市之一。

项目亮点

开发商经验丰富 过去几年在该地区完成多个开发项目

目开发商是一家当地久誉盛名、拥有多年成功开发及管理经验的开发商,对该地区尤其熟悉。开发商在Valley Stream完成了多个项目开发,2014和2015年间,该开发商在这里开发建成两幢高档出租公寓,现已交付使用,出租率(Occupancy Rate)超过97%,其中一室一卫每月租金$1,900-$2,300美元,两室两卫每月租金$2,400-$3,200美元。本项目与这两座楼盘接近,内部设施配置更加高档,预计完工后会收到市场欢迎。

项目进展速度稳定,预计一年之内可完工,工程风险小

该项目自开工以来,进展速度稳定,目前工程已封顶,正在完成外墙、内部分隔框架、门窗、屋顶、防火以及水电等工作,预计一年之内可以全部完工。项目从工程角度考虑,风险因素比较小。

合理的LTV比值 开发商提供个人资产无限连带责任担保

根据市场价值评估,项目完工后的市场价值可达2,570万美元。建筑贷款和iCross贷款的总金额与市场价值比值(Loan to Value)为58.37%,总贷款与总成本比值68.18%。LTV和LTC比值合理,贷款安全边际系数高。

开发商个人资产雄厚,净资产超过$2,000万美元。一般来说,开发商不轻易提供个人资产无限担保;但如果开发商对项目有信心,提供个人资产担保,为iCross贷款还款提供坚实保障。

iCross评级 这是什么?
名称 评估 分数
贷款-价值比率 总贷款占物业市场价值比例 0.58
地点 物业地点优越度 90/100
项目实施能力 项目进展速度稳定,预计一年之内可完工,工程风险小 100/100
合作方经验 项目开发商是一家当地久誉盛名、拥有多年成功开发及管理经验的开发商,对该地区尤其熟悉。 100/100
定性分析总分 85/100
总分 A1
*iCross评级所包含的所有信息仅供您参考,它并没有根据任何投资人的需求而特别定制,且并不是投资建议。评级并不应被理解为投资项目未来真实的财务表现。投资人须谨慎分析任何证券形式的投资项目,并需对项目的理解足够自信。投资人还应该考虑咨询专业的投资人士。
地产概览
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该项目占地19,552平方英尺,总建筑面积为74,677平方英尺。大楼商铺共2,498平方英尺,住宅面积56,543平方英尺,停车场面积15,635平方英尺。

该项目的开发总成本(含土地价格)约为2,200万美元,其中硬成本1,500万美元。从融资结构上看,现已有贷款1,400万美元,iCross贷款100万美元,总贷款与总成本比例(LTC)为68.18%,总贷款占物业完成时的价值(LTV)58.37%。iCross贷款拥有开发商无限责任个人资产担保, 包括开发商在该项目中的200多万股权资产以及开发商名下的其他物业资产。

按照商铺年租金每平尺$45美元,住宅租金年租金每平尺$31.5美元计算,该项目商业和住宅预计年收益可达$160万美元。房屋管理费、地产税(不考虑税收减免)及维护费用成本一年56万美元,该项目年净营业利润(NOI) 约为$105万美元,租金稳定后的项目价值可保守估计为2,300万美元。值得一提的是,该项目享有10年税收减免 (PILOT program), 节约的税费总价值为240万美元, 使得稳定后的物业价值可达2,570万美元。

地址 Central Avenue,Valley Stream,New York,United States of America,11580
地块面积 19552 平方英尺
建筑面积 74677 平方英尺
市场概览
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Valley Stream 位于纽约长岛拿骚郡,是美国中产阶级社区。Valley Stream拥有4万常住人口,家庭收入中位数为$8万美元。社区环境优美,拥有Valley Stream State Park和HendricksonPark两大公园;同时学区优异,教育资源丰富,公立学校9分学区,长岛火车直达曼哈顿,交通便捷,成为不少年轻白领家庭的社区选择。

2016年的数据统计显明,拿骚郡共468,346个住宅单位,屋主自住类型占76.5%,出租类型占19.3%,而空置率只有4.2%,空置率在整个房地产市场属于较低的水平。租金在过去12个月内上涨3%,并且保持上涨趋势。该地区大部分出租公寓,房龄较老,超过一半公寓建于70年代,仅18%公寓建于2009年后;因此,该地区对中高档新建公寓的需求旺盛,本项目将很好地满足市场需求。

周边类似可参考的楼盘,包括2014年建成的高档出租公寓Hawthorne Apartments,设施包括10英尺室内净高、庭院花园、室内洗衣机和烘干机、不锈钢家电等。根据最新的出租信息显示,该公寓1卧1卫的月租价格在$2360 - $2960 美元之间, 2卧2卫户型的月租价格在$3075 - $3675 美元之间,平均每年每平尺的租金价格为$35美元。

Comp 1:Hawthorne Apartments - 125 S. Cottage St. Valley Stream, NY 11580

另一栋新建的公寓楼是SunValley Tower。建成于2015年,楼高5层,共72套单元。该公寓1卧1卫的月租价格为$2050美元, 2卧1卫户型的月租价格为$2550美元,平均每年每平方英尺的租金价格为$28美元。

Comp 2: Sun Valley Towers - 12 Brooklyn Ave, Valley Stream, NY 11581

本贷款项目,楼内设施包括24小时门卫、屋顶露台、健身房、室内娱乐设备、多媒体影音室和无线Wi-fi等配套,步行至长岛火车站,公寓附近银行、超市、餐厅、酒吧等一应俱全,成熟便捷的生活配套,给公寓楼租金价格带来了更多的溢价空间。参照周边市场租金水平,按每年每平尺$31.5美元的租金估价是可以实现的。

财务总结
项目 数值
美元余额宝25号 {{1000000.0 | currency: '$' | noDigit}}
项目文件
融资结构
回报预览
iCross利润分成 iCross利润分成由收取的利差和借款方支付的融资费用组成
回报分配方案 投资人按7.5%/年利息(单利)获取固定利息
投资周期 12-18个月