美元余额宝系列23号-美元理财产品

Nostrand Avenue,Brooklyn,New York,United States of America,11226 2020底完工

固定利息收益

6.25%/年

融资总额

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iCross 评级

  • 投资类型 夹层贷款
  • 最小投资额 {{10000 | currency: '$' | noDigit}}
  • 投资周期 6个月
  • 针对于 国际投资人和美国投资人
  • 地点

    Brooklyn

    Brooklyn
  • 种类

    住宅

  • 阶段

    房地产开发

投资总结

纽约布鲁克林$110万美元贷款投资,固定年利息6.25%(单利),起投2万美元,按季度付息。该贷款总期限为24个月,投资人最短投资期限为6个月;到期后,投资人可以选择续期或退出。产品还款来源清晰充足,拥有项目股权质押,开发商股东提供无限连带责任个人担保。美元余额宝23号产品将于近期开放,欢迎认购!

该投资为110万美元贷款投资。资金将提供给一位纽约当地开发商建造两栋位于布鲁克林、出租型公寓楼。该项目已经动工,目前正在挖凿地基,银行建筑贷款和开发商股权资金已全部到位。根据CBRE的评估报告显示,项目完工后的市场价值为1.14亿美元,总贷款(iCross 贷款与建筑贷款之和)与项目价值比值(Loanto Value)为56%。预计项目两年内完工并出租,租金稳定后将由银行提供永久贷款,退出建筑贷款和iCross贷款,退出机制清晰充足。

该项目地段位于布鲁克林Prospect Park公园南面,地铁线2号和5号仅步行四分钟之遥,是一个极佳的出租地段,乘地铁不到20分钟即可直达曼哈顿下城华尔街,35分钟到达曼哈顿中城时代广场。项目将建造两栋7层高公寓,设计独特之处在于楼宇之间建造一个面积可观的中庭花园,大多数单元拥有私人露台,外加18,000余平尺的社区配套和设施,160个地下自动停车位,总建筑面积约17万平方英尺。该项目占地整个街角,将形成一个自给自足的现代生活社区,和周边的出租公寓相比与众不同、脱颖而出。

项目周围社区生活便利,餐厅,超市,便利店等沿街一层商铺非常兴旺。坐落于社区北面的Prospect Park公园景色优美,是布鲁克林地区第二大公园,拥有每年纽约市最受欢迎的樱花观赏项目—Botanic Garden Cherry Blossom. 

项目开发商是布鲁克林地区最活跃的开发商之一,专注于布鲁克林地区出租型楼盘开发,目前已完成14个项目开发。开发商对布鲁克林地区房地产市场了如指掌,经验丰富,因地制宜地开发不同特色楼盘,很好地把握市场对差异化公寓的需求,独树一帜的眼光和优质一流的开发质量,在当地拥有相当的声誉。开发商个人资产雄厚,为iCross贷款提供个人无限责任担保,为贷款的退出提供坚实保障。

项目亮点

项目已开工 资金到位 项目风险相对可控

该项目已经开工,进行挖掘地基工作,银行建筑贷款和开发商本金注入已经到位,iCross的110万贷款和银行贷款(6300万美元分期发放)以及开发商股东资金1790万美元(已经进入项目)相比,占比很小,所以项目大部分资金已经到位,而且项目已经开工,主要的开发风险点在这个项目中已经不太存在,项目风险是可控的。

合理稳健的贷款和价值LTV比值

根据第三方评估报告,项目完工后的市场价值可达1.14亿美元。建筑贷款和iCross贷款的总金额与市场价值比值(Loan to Value)为56%。一般来说,银行对租金稳定型公寓的再融资比例可达到75%-80%,所以合理的LTV比值,使得未来银行再贷款退出机制清晰,保障充足。

项目地理位置优越 极佳的出租地段 租金性价比高

项目位于布鲁克林Prospect Park公园南面,步行四分钟到地铁2号和5号线,20分钟直达曼哈顿下城华尔街,35分钟直达中城42街商务区。社区配套齐全,一层沿街商铺兴旺,生活便利。相比于曼哈顿和布鲁克林其他周边地区昂贵的租金价格,该地区的租金价格要便宜至少30%。便利的交通,齐全的配套和高性价比的租金,使项目未来出租前景乐观。

开发商开发经验丰富 个人资产雄厚 提供无限连带责任担保

开发商具有丰富的地产开发经验,扎根于布鲁克林,专注出租型楼盘的开发,目前有14个已竣工的楼盘,和包括该项目在内的2个在建楼盘股东个人资产雄厚,为iCross贷款提供无限连带责任担保,为投资人本金返还提供充足保障。

iCross评级 这是什么?
名称 评估 分数
贷款-价值比率 总贷款占物业市场价值比例 0.56
地点 物业地点优越度 90/100
项目实施能力 项目实施难易程度 100/100
合作方经验 开发商具有丰富的地产开发经验,扎根于布鲁克林,专注出租型楼盘的开发 100/100
定性分析总分 85/100
总分 A1
*iCross评级所包含的所有信息仅供您参考,它并没有根据任何投资人的需求而特别定制,且并不是投资建议。评级并不应被理解为投资项目未来真实的财务表现。投资人须谨慎分析任何证券形式的投资项目,并需对项目的理解足够自信。投资人还应该考虑咨询专业的投资人士。
地产概览
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该项目位于布鲁克林prospect park南面,靠近地铁2和5号线,20分钟到达华尔街商圈,35分钟到达曼哈顿中城42街商务区。项目占地1.24英亩(约合54,167平方英尺),建筑总面积约17万平方英尺,共两栋大楼,提供200余套出租公寓,大部分单元配私人露台,约18,000平尺一层商用区域,160个地下自动停车位,1个中庭花园,健身房和住户休闲区。

公寓类型有Studio,一房和两房一厅和两厅户型。建成后,Studio月租金价格为$2,000,一房$2,300,两房$3,400,三房$4,400。加上一层商铺和停车库的租金收入,项目每年将给开发商带来约750万美元的毛收入。

从资金结构上看,该项目的开发总成本(含土地价格)为8200万美元,建筑贷款6300万美元,iCross贷款(第二顺位)110万美元,股东资金1790万美元。总贷款金额与项目成本比值(Loan to Cost)为78%,与项目建成后的价值(Loan to Value) 为56%,iCross贷款拥有开发商的股权质押和个人无限责任担保。

项目将建成两座出租楼宇,中间为中庭花园,一楼社区和商铺配套,建成后将占整个街角,气势磅礴,将成为该地区一个地标建筑。

地址 Nostrand Avenue,Brooklyn,New York,United States of America,11226
地块面积 54167 平方英尺
建筑面积 170000 平方英尺
市场概览
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一份市场调查报告显示,随着经济的复苏和上行,布鲁克林地区在2010年到2017年间,住宅市场非常活跃。过去两年,房屋销售的平均价和中位价都有相当大幅度上涨。纽约市的高住房需求和近年来稳定的市场环境,使得曼哈顿、布鲁克林和皇后区成为主要的新楼盘开发区。其中,布鲁克林区由于经济复苏、需求上涨和距曼哈顿近等原因,市场租金在过去几年已经大幅提升;而该项目所在社区又是布鲁克林区重要的租房市场之一,租客络绎不绝,出租市场需求旺盛,年轻人的入住,为该地区带来新鲜活力,对租金有力支持。今后几年,该地区租房市场仍然看好。

目前,该项目第三方评估的租金价格约为$46一平尺一年,与周边类似公寓相比是同一或低于目前市场水平,价格评估合理,性价比高。然而,项目本身很有特色,大部分单元都带有私人露台,折叠门窗更是提高露台的实用性和室内采光,并拥有面积广大的社区配套(包括联合办公室)。开发商在该区域拥有其它出租物业楼盘,各个楼盘的住户可以共享公共设施和联合办公场所,为年轻人提供可以社交的共享场所,使得该项目在社区内独树一帜,具备其他出租物业没有但市场看好的配套,加上楼下地铁直达曼哈顿,预计项目未来的出租将会前景乐观。

以下是周边较新楼盘的出租价格对比,可以看出,目前这些楼盘市场租金价格是高于第三方评估价格,因此评估价格还是趋于保守,LTV比值更趋稳健:

对比一:510 Flatbush Avenue (2017年建成,9层共51套)

类别

月租金

单位租金

Studio

$2,179

$54

1BR

$2,713

$52

2BR

$3,169

$44

 

 

对比二:626 Flatbush Avenue (2016年建成,23层共254套)

类别

月租金

单位租金

Studio

$2,286

$61

1BR

$2,803

$56

2BR

$3,564

$50

3BR

$4,353

$47

 

对比三:608 Franklin Avenue (2017年建成,8层共96套)

类别

月租金

单位租金

Studio

$2,476

$58

1BR

$2,929

$56

2BR

$3,145

$41

财务总结
项目 数值
美元余额宝23号 {{1100000.0 | currency: '$' | noDigit}}
项目文件
融资结构
回报预览
iCross利润分成 iCross利润分成由收取的利差和借款方支付的融资费用组成
回报分配方案 投资人按6.25%/年利息(单利)获取固定利息
投资周期 6个月