美元余额宝系列22号-美元理财产品

Lenox Ave,Manhattan,New York,United States of America,10026 2019底完工

年均预期回报

10.0%/年

融资总额

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iCross 评级

  • 投资类型 优先股权投资
  • 最小投资额 {{10000 | currency: '$' | noDigit}}
  • 投资周期 18-24个月
  • 针对于 国际投资人和美国投资人
  • 地点

    Manhattan

    Manhattan
  • 种类

    住宅

  • 阶段

    房地产开发

投资总结

纽约曼哈顿400万美元担保型优先股权。产品起投2万美元,年化固定利息10%(单利),期限为18-24个月,到期时本息一并归还。该产品拥有拥有第二偿还顺位,以及开发商无限连带责任个人担保。余额宝22号产品将于近期开放,敬请关注!

本项目资金将提供给曼哈顿区一位本地开发商完成位于中央公园北面的一栋花园景观公寓的建设,该项目已于今年年初动工,目前进展到第3层,建成后该项目共有8层,1-2层为办公室,3-8层将提供29套高级公寓。项目建筑贷款已经过户,5月将正式投放进项目。工程目前花销为开发商自有资金。iCross的400万资金过户后将同建筑贷款一并投入到项目中完成接下来的建设。项目楼书申请已经提交,预计今年第三季度开始预售,公寓在明年上半年取得临时入住许可后即可交付使用。开发商在清还完银行贷款后,接着便退出iCross资金,iCross资金拥有第二偿还顺位,和开发商无限连带责任担保,资金退出机制明确,投资人本金有保障。

该项目位于曼哈顿中央公园北面,紧邻中央公园,共8层,可建面积(buildable floor area)约为39,625平方英尺,建成后将有29套高档出售型公寓,11,000平尺办公室, 以及室内健身房,私人露台和顶层花园。按照周边近期的成交记录估算,评估师给出了保守$1,300一平尺的销售价格,29套公寓的净出售面积为26,434平尺,因此仅公寓的销售就将带来约3436万美元的总收入,减去银行贷款的1,753万美元,开发商将有足够的现金流偿还iCross资金400万美元。换句话说,银行和iCross贷款总金额2,153万美元,折合到26,434平尺的公寓净销售面积上,销售价格只要不低于815美元每平尺,开发商就能有足够的现金流偿还银行和iCross资金。根据评估师的市场调查报告,曼哈顿中央公园北面的公寓(包含新公寓和二手公寓)销售平均价格为1,269美元每平尺,远远高于保底的815美元。不仅如此,项目开发商在纽约地区拥有超过10年开发经验,团队的项目经理拥有超过30年的房地产开发经验,专业团队,开发经验丰富,为项目提供完工保障。开发商雄厚的个人资产为iCross资金提供无限连带责任个人担保,为贷款的返还提供了更坚实的保障。

项目的开发商公司成立于2008年,专注于纽约市房地产项目的投资,开发和管理,团队拥有设计和工程专业人士,提供开发,设计,工程建设管理和物业管理等一系列服务。目前,公司长期持有的资产组合包含了纽约市的28个项目,总价值超过1.5亿美元。

该项目位于曼哈顿中央公园北面,紧邻公园,步行一分钟可乘坐地铁快线2号线,到达时代广场站只需要19分钟。项目西面便是哥伦比亚大学,步行20分钟可到达,乘坐公交车15分钟可到达。不仅交通方便,该项目更是坐拥中央公园的美景和天然氧气吧,步行半分钟即可进入园内,公园是居住在曼哈顿的居民休闲和户外锻炼的最佳场所。

项目亮点

地理位置优越,紧邻中央公园和地铁快线,市场销售乐观

该项目位于中央公园北面,步行半分钟距离,坐拥公园美景的天然氧气吧。并且,项目距离地铁快线2号线只有步行一分钟距离,到达时代广场商圈只需19分钟。向西步行20分钟,或者乘坐17分钟巴士,即是哥伦比亚大学。

项目的评估报告显示,周边市场拥有类似配套和环境的公寓(包含新公寓和二手公寓)的平均销售价格为1,296美元每平尺。与该项目隔街而望的一栋公寓楼,建成于2006年,二手公寓的近期成交价格在1,381到2,321美元每平尺之间。而该项目是新公寓,地理位置和硬件设施类似,保守估价1,300美元每平尺,将拥有强劲的市场竞争力。

项目建筑贷款已过户,项目工程进展顺利,一年之内即可完工

该项目目前正在进行第三层的建设,前期工程花销全为开发商自有资金。银行贷款已过户,本月银行将进行第一次放款。iCross的资金过户后,将与银行资金一同投放进项目中完成建设。

iCross于本月1号对项目工地进行了考察,工程进展一切顺利,目前正在建设第三层(共八层)。开发商介绍说,接下来的工程预计一年内可完成,接着便可向房屋管理局申请临时入住许可证。考察当天,开发商向iCross介绍了负责该项目销售的团队。项目楼书申请已经递交,预计第三季度获得批复,接着销售团队便会进行销售。明年初项目获得临时入住许可证后便可交付使用。

合理的贷款价值比LTV 开发商股东个人无限连带责任担保

根据评估报告显示,该项目完工后的市场销售价值约为3,436万美元,是iCross贷款的8.59倍,是银行资金和iCross资金总和的1.61倍。项目偿还银行和iCross资金的保底销售价格为815美元每平尺,远远低于市场平均价格1,300美元每平尺。

项目开发商资产雄厚,旗下长期持有的资产组合包含了纽约市的28个项目,市场价值超1.5亿美元。开发商股东为iCross资金的返还提供无限连带责任担保,为资金的退出提供了更坚实的保障。

iCross评级 这是什么?
名称 评估 分数
贷款-价值比率 贷款占物业市场价值比例 0.63
项目实施能力 工程进展一切顺利,目前正在建设第三层,预计一年内可完工 100/100
定性分析总分 78/100
地点 项目位于中央公园以北,靠近地铁线2号线,位置优越 80/100
合作方经验 开发商经验丰富,公司长期持有的资产组合包含了纽约市的28个项目,总价值超过1.5亿美元 100/100
总分 A2
*iCross评级所包含的所有信息仅供您参考,它并没有根据任何投资人的需求而特别定制,且并不是投资建议。评级并不应被理解为投资项目未来真实的财务表现。投资人须谨慎分析任何证券形式的投资项目,并需对项目的理解足够自信。投资人还应该考虑咨询专业的投资人士。
地产概览
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该项目位于曼哈顿中央公园北面,靠近地铁线2号线。项目占地7,183平方英尺,计划可建面积(planned zoning floor area)约39,625平方英尺,大楼共8层,有29套花园公寓,10,984平方英尺办公室,以及室内健身房,私人露台和顶层花园,总建筑成本(含土地价)约为2556万美元。建成后,负一层,一层和二层办公室将整体转让给一家非营利组织作办公室,楼上公寓将出售。其中,Studio 5套,室内面积在454到552平尺间;一卧12套,室内面积在631到805平尺之间;两卧9套,室内面积在1,054到1,241平尺之间;三卧3套,室内面积在1,650到1,750平尺之间。公寓平均售价1,300美元每平尺,净销售面积26,434平方英尺,折合总销售收入约3,436万美元。

从资金结构上看,该项目的2,556万总成本中,银行贷款为1,753万美元,iCross担保型优先股权为400万美元,其余403万美元为开发商自有资金。iCross资金拥有第二顺位求偿权,和开发商股东无限连带责任担保。

项目已于2017年动工,截止到考察当天,正在进行第三层的建设,预计工程将在2019年上半年结束并申请临时入住许可证。楼书申请已经提交,预计今年第三季度可进行销售。

地址 Lenox Ave,Manhattan,New York,United States of America,10026
地块面积 7183 平方英尺
建筑面积 39625 平方英尺
市场概览
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本项目位于纽约曼哈顿SoHa (South Harlem)区。SoHa 起于中央公寓北门所在的110街,延伸至125街,西至Morningside Park,东到第五大道。这是一个中产阶级年轻人占人口多数的购买型房地产市场,市面的出售房源远远多于出租房源。根据Trulia2017年的数据显示,SoHa的人口中位数年龄在25-35岁之间,接近80%的居民使用公共交通工具出行,房屋销售价格中位数187万美元。

SoHa拥有四条地铁线2,3,C,B,19分钟到达曼哈顿时代广场商圈,33分钟到达曼哈顿下城世贸中区商圈,交通便利,生活环境舒适。不仅如此,项目所在的地点步行前往哥伦比亚大学只需要20分钟。周边有中央公园和Moriningside Park两个公园,环境优美。

财务总结
项目 数值
美元余额宝22号 {{4000000.0 | currency: '$' | noDigit}}
项目文件
融资结构
回报预览
iCross利润分成 iCross利润分成由收取的利差和借款方支付的融资费用组成
回报分配方案 投资人按10%/年利息(单利)获取固定利息
投资周期 18-24个月