美元余额宝系列18号-美元理财产品

Flatbush ,Brooklyn,New York,United States of America,11210 2018底完工

固定利息收益

7.5%/年

融资总额

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iCross 评级

  • 投资类型 夹层贷款
  • 最小投资额 {{20000 | currency: '$' | noDigit}}
  • 投资周期 6-12个月
  • 针对于 国际投资人和美国投资人
  • 地点

    Brooklyn

  • 种类

    混合

  • 阶段

    房地产开发

投资总结

该项目为600万美元夹层贷款。起投金额2万美元,年化固定利息7.5%,期限6-12个月。贷款拥有第二顺位还款保障,以及开发商无限连带责任个人担保(个人资产高达8,000万美元)。该贷款将提供给纽约布鲁克林本地开发商,完成一栋出租型公寓的建造。该项目已经建造完成80%,开发商提供完工保证,项目将在数月内完工。开发商已和银行达成协议,将在本项目完工后优先给该项目提供最具竞争力的再贷款融资条件。该项目预计在一年内完工并出租后,由银行的再融资资金退出iCross贷款资金,资金退出机制非常明确。

作为布鲁克林地区最活跃的开发商之一,该开发商公司成立于2005年,专注于布鲁克林地区的房地产开发。自成立以来,公司已经完成了13个项目的开发,目前正在进行4个项目的开发。项目位于纽约布鲁克林Flatbush社区,共7层,2-7层为高档出租公寓,一楼和负一楼为商铺,公寓设施包括室内健身房和休闲露台。

该项目地段Flatbush社区是布鲁克林一个交通方便又闹中取静的优美社区,这里有B,Q,2,5四条地铁线贯穿整个社区,约15分钟到达曼哈顿下城,约30分钟到达曼哈顿中城商务区。漫步在社区安静的街道上,随处可见早期欧洲殖民时代和维多利亚时代风格的建筑,其中地标性建筑FlatbushDutch Reformed Church始建于18世纪,是美国国家历史名迹之一,Lavish KingsTheatre,这座建于1920年代末的欧洲风格剧院,在经历了两年的修复工作后,于2017年恢复了使用,能容纳超过3000位观众。

Brooklyn College(布鲁克林学院)位于该社区,距离项目地点仅10分钟步行距离。坐落于社区北面的Prospect park景色优美,是布鲁克林地区第二大公园,拥有每年纽约市最受欢迎的樱花观赏区BotanicGarden Cherry Blossom。除了优美的社区环境,历史悠久的文化韵味和浓厚的艺术氛围,Flatbush的社区配套设施也很齐全,餐厅,超市,便利店等沿街一层商铺非常兴旺,和大型公立医院—KingsCounty Hospital Center。根据纽约时报的一份Flatbush地产报告显示,本地住房的平均售价在过去5年内上涨了55.2%,高于布鲁克林整体的平均住房售价上账率44%。

按照现金流和资本化率折算,项目完工后市场价值约2500万美元,是建筑贷款和iCross贷款总贷款金额的1.52倍,项目总贷款约占总价值的66%。项目开发商高达8000万美元个人资产雄厚,为iCross贷款提供无限连带责任担保,为本金返还提供坚实保障。

项目亮点

工程项目已完成80% 开发商提供完工保证

该工程项目已完成80%,开发商为iCross贷款提供完工保证(Completion Guarantee)。随着项目进入尾声,工程面临的风险越来越小。该项目银行贷款和开发商自有资金全部到位,iCross贷款将为工程提供所需的额外预算。

开发商股东个人无限连带责任担保

成立于2005年,项目开发商是布鲁克林地区最活跃的开发商之一,在布鲁克林地区已完成13个项目的开发。开发商扎根于布鲁克林,非常了解当地租售市场,加之成熟运营的专业团队和雄厚的资金实力,迅速发展壮大。开发商个人8000万美元资产雄厚,为iCross贷款提供无限连带责任担保,为贷款退出提供坚实的保障。

合理的贷款价值比LTV以及明确的贷款退出机制

根据评估报告显示,该项目完工后的市场价值约为2500万美元,是iCross贷款的4.17倍,是银行贷款和iCross贷款总和的1.52倍,项目的总贷款金额和价值比(LTV)为66%。合理的贷款价值比大大降低贷款的风险。

同时,提供给该项目建筑贷款的银行已和开发商达成协议,将在本项目完工后拥有优先权给该项目提供最具有竞争力的再融资条款。该项目预计在一年内完工并出租,银行将根据稳定的租金收入对项目进行再融资,再融资的资金将退出目前的建筑贷款和iCross贷款。iCross贷款退出机制非常明确。

iCross评级 这是什么?
名称 评估 分数
贷款-价值比率 总贷款占物业市场价值比例 0.66
地点 物业地点优越度 80/100
项目实施能力 项目实施难易程度 100/100
合作方经验 开发商团队市场经验丰富 100/100
定性分析总分 78/100
总分 A1
*iCross评级所包含的所有信息仅供您参考,它并没有根据任何投资人的需求而特别定制,且并不是投资建议。评级并不应被理解为投资项目未来真实的财务表现。投资人须谨慎分析任何证券形式的投资项目,并需对项目的理解足够自信。投资人还应该考虑咨询专业的投资人士。
地产概览
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该项目位于布鲁克林Flatbush社区,靠近地铁线B,Q,2,5,15分钟到达曼哈顿下城,30分钟到达曼哈顿中城商务区。建成后的公寓将包括单身公寓Studio,一房和两房一厅户型。预计Studio月租金为$1,600到$1,800,一房月租金为$2,500到$2,600,两房月租金为$2,900到$3,000。根据租金收入和资本化率评估,这座出租型公寓市场价值约为2500万美元。

从资金结构上看,该项目的1800万总成本中,银行贷款为1000万美元,iCross贷款为600万美元,200万为开发商自有资金。iCross贷款拥有第二顺位求偿权和开发商8000万美元无限连带责任的资产担保。

项目已于2016年动工,整体工程已进入尾声。目前,项目正在进行内部装修工作,预计今年年内可全部完工开始出租。

地址 Flatbush ,Brooklyn,New York,United States of America,11210
地块面积 9700 平方英尺
建筑面积 30000 平方英尺
市场概览
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Flatbush是一个中产阶级年轻人居多的出租型房地产市场。根据Trulia2017年的数据显示,Flatbush的人口年龄集中在25-35岁之间,中位数为35岁,单身人口占35%,只有15%的自住房(Owner-occupied Household),74%的居民使用公共交通工具出行,收入中位数为$47,315。

Flatbush拥有四条地铁线B,Q,2,5,15分钟到达曼哈顿下城,30分钟到达曼哈顿中城商务区,为在曼哈顿工作的年轻人群提供了交通便利,生活环境优美,租金理想的租房市场。不仅如此,项目所在的地点距离Brooklyn College只有步行10分钟距离。Brooklyn College建校于1930年,隶属于纽约城市大学系统(CUNY),下设5个学院,2017/2018学年注册学生人数为17,803。由于学校不提供学生宿舍(on-campus dormitoryfacilities),学生需要在周边自行寻找公寓。项目的建成也将为该大学的在校大学生提供方便舒适的住宿环境。

项目建成后将提供Studio,一房和两房三种户型,Studio的月租金价格在$1,600到$1,800之间,一房月租金在$2,500到$2,600之间,两房月租金在$2,900到$3,000之间。项目的租金设计合理,与周边类似公寓的租金价格在同一水平,相比于曼哈顿地区,这一区域的租金只有一半价格。

 

财务总结
项目 数值
美元余额宝18号 {{6000000.0 | currency: '$' | noDigit}}
项目文件
融资结构
回报预览
iCross利润分成 iCross利润分成由收取的利差和借款方支付的融资费用组成
回报分配方案 投资人按7.5%/年利息(单利)获取固定利息
投资周期 6-12个月