美元余额宝系列14号-美元理财产品

3-11 27th Ave, Long Island City,New York,New York,United States of America,11102

固定利息收益

7.0%/年

融资总额

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iCross 评级

  • 投资类型 抵押过桥贷款
  • 最小投资额 {{50000 | currency: '$' | noDigit}}
  • 投资周期 12-18个月
  • 针对于 国际投资人和美国投资人
  • 地点

    New York

  • 种类

    混合

  • 阶段

    房地产开发

投资总结

该项目为过桥贷款,融资额度为$400万美元,起投5万美元,年化固定利息为7%,期限为12-18个月。项目借款方提供第一顺位地产抵押及股权质押。项目LTV比值安全,为42.2%。 14号产品$400万额度将于近期开放,敬请关注!

美元余额宝14号$400万美元的过桥贷款,将提供給一家纽约本土开发商,用于纽约市皇后区一块土地购买及前期开发支出。地块面积为12,662平方英尺,成交价格为$830万美元。开发商计划拆除现有地上建筑,建造一栋7层商住混合公寓。项目建筑总楼面面积(Gross Floor Area)为78,056平方英尺,算入容积率的楼面面积 (Zoning Floor Area)为 58,587平方英尺。含一楼商铺、二楼CommunityFacility以及3-6层50套出租型公寓,该楼宇另含有59个底楼停车位。

该项目位于纽约皇后区Astoria,毗邻东河,眺望对岸的曼哈顿中城,地铁10分钟即可到达时代广场、中央公园、洛克菲勒中心等曼哈顿地标建筑,交通便利;近在咫尺的曼哈顿,宏伟景观尽收眼底。紧张一天的曼哈顿上班族生活,下班回到这里,感受到的是一个多民族融合的文化氛围,环境安逸舒适,配套设施齐全,街区氛围热情友好。无需身临曼哈顿,就可以品尝到世界各地的美食,享受热闹丰富的城市生活。如此优越的地理位置,使得Astoria有望成为第二个长岛市,公寓楼的租金价格节节攀升,因此受到越来越多开发商的青睐,在保留原有文化氛围基础上进行改造。

纽约著名地产开发集团Durst Organization正是出于这种考虑,在沿河开发的哈莱角1号项目,包括7座豪华公寓楼2400套出租公寓,总投资高达15亿美元,总占地面积250万平方英尺。该项目已于2016年初动工,第一座建筑已封顶。项目建成后,将为周围社区注入新鲜血液,全新超市、公园和学校纷纷进驻,大大改观社区环境和精神面貌,加快配套设施的成熟步伐,为该地区增添朝气蓬勃的现代气息。高楼耸立的宏伟气势,与对岸曼哈顿之伟岸挺拔息息呼应。

下旬土地过户,正在进行项目图纸规划及其他前期开发准备工作。本项目期限为12-18个月,投资人固定年回报7%(单利),利息按季发放。该项目为过桥贷款,在贷款期限内,开发商会用自有资金偿还iCross投资本金。

项目亮点

第一顺位土地抵押、开发商股权质押以及股东个人资产担保

美元余额宝14号项目贷款拥有该土地第一顺位抵押,同时将签署开发商股权质押文件并在纽约州进行登记。充分的抵押物 ,为项目提供了多层的安全保障。

较低的贷款与土地价值 (LTC) 比例

美元余额宝14号贷款金额为$400万美元,开发商土地购买价格为$830万美元,贷款金额与土地购买价格比值(LTC)为48.2%。一旦借款方违约,iCross将可以启动法律流程,以第一顺位的抵押位置获得清算补偿,低的LTC比值,为投资人的本金和利息返还提供了充分保障。

借款人预付6个月的利息,之后按月付息,投资人利息收益得到很好的保障。

国际投资人无需支付美国收入税

按照美国联邦税法规定,国际投资人的利息收入无需交纳美国个人收入税。

iCross评级 这是什么?
名称 评估 分数
贷款-价值比率 贷款占物业市场价值比例 0.422
定量分析总分 76
地点 所处地段的优劣程度 95/100
市场供需 项目所处区域的市场活力强以及同类供给低 90/100
合作方经验 开发商团队市场经验丰富 85/100
个人担保 100/100
定性分析总分 93/100
总分 AA3
*iCross评级所包含的所有信息仅供您参考,它并没有根据任何投资人的需求而特别定制,且并不是投资建议。评级并不应被理解为投资项目未来真实的财务表现。投资人须谨慎分析任何证券形式的投资项目,并需对项目的理解足够自信。投资人还应该考虑咨询专业的投资人士。
地产概览
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该项目现处于开发前期准备阶段,进行项目图纸规划等工作。项目预计总开发成本约$3,300万美元。 项目建成后的收入及支出情况如下表:

 

 

 

按照项目所在区域市场价格进行测算,项目的NOI预计可达$174万美元,现金流稳定后的大楼市场价值可达$3,800万美元以上,收益空间稳定。

地址 3-11 27th Ave, Long Island City,New York,New York,United States of America,11102
地块面积 12662 平方英尺
建筑面积 平方英尺
市场概览
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位于纽约皇后区西北角的Astoria,临近东河,有常住人口约79,000人,是一个多民族文化交汇地区,当地居民49%白人,16%亚裔和26%西裔。这里街区氛围热情友好,生活环境成熟,配套设施齐全。

Astoria东河沿岸又被称为Old Astoria区域,南北方向从Broadway延伸至Astoria Park, 东西方向自21街伸至东河岸。这里是纽约政府皇后区滨水区域规划的重点之一,被地产界赋予了一个名称叫 "Westoria"。这里不仅是小资生活爱好者的福地,便利的交通也使小镇焕发活力和繁荣景象:这里乘坐地铁10分钟可达曼哈顿时代广场;开车20分钟直达肯尼迪机场和拉瓜迪机场。

受益于纽约市政府的大规模改造,纽约渡轮新开辟的Astoria航线已于今年8月底正式启动 —— 该航线途经罗斯福岛、长岛市和东34街,最后抵达华尔街。当地居民出行至曼哈顿可谓四通八达,方便至极。以轮渡出行的新型交通,也让当地居民享受到“威尼斯”式的生活方式,从此与“东河”灵气之水结下不解之缘。

 

纽约皇后区著名地产公司“摩登空间”(Modern Spaces)2016年第四季度报告显示,Astoria的房地产市场有强劲的发展势头,每平方英尺的价格季度增长幅度高居11%。成交(closed)价每平方英尺平均涨到971元,平均成交房价83万美元。临区的长岛市 (Long Island City)市场价已从前两年的类似单价,涨到目前1150-1200美元/平方英尺,所以开发商和地产公司认为这里未来具有一定的市场升值空间。

 

综述以上,本项目将适用于有短期流动资金的投资人,在资金闲置情况下获取固定年利息7%,周期1-1.5年,第一顺位地产抵押和股权质押,LTV比值仅48.2%,处于安全稳妥范围。该项目将于近期开放,欢迎有兴趣的投资人来电垂询!

财务总结
项目 数值
美元余额宝14号 {{4000000.0 | currency: '$' | noDigit}}
项目文件
融资结构
回报预览
iCross利润分成 iCross利润分成由收取的利差和借款方支付的融资费用组成
回报分配方案 投资人按7%/年利息(单利)获取固定利息
投资周期 12-18个月