美元余额宝系列10号－美元理财产品
Jackson Ave.,Long Island City,New York,United States of America,11101 2017底完工
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地点
Long Island City
Long Island City
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种类
住宅
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阶段
房地产开发
本项目为债权投资，投资于总金额为$800万的过桥贷款。此贷款及另外$400万贷款合计$1,200万美元，将提供给一位纽约开发商进行高级住宅公寓楼的开发，满足开发商前期土地过户的资金需求。该项目位于纽约市皇后区长岛市 (Long Island City)，地块面积为16,968平方英尺，建成后的公寓楼高11层，总楼面面积(Gross Floor Area)为120,000平方英尺，含底楼商铺及70套高级公寓。
项目地处长岛市中心地带Court Square地铁站旁的Jackson Ave, ，能直达曼哈顿、布鲁克林及罗斯福岛。项目地势优越，交通便利，毗邻Queensboro大桥以及中城隧道，周边有8条地铁（7,E,M,R,N,Q,G,F）, 13 条公交线路，临近长岛铁路以及东河轮渡。距拉瓜迪亚机场6.4英里，肯尼迪机场13.9英里。2016年第三季度长岛市Condo平均过户价格为每平方英尺$1,120, 2015年同期平均过户价格为每平方英尺$1,088。在隔河相望的曼哈顿中城东，2016年中过户的物业平均价格为$2,050每平方英尺。 目前曼哈顿出售型物业市场供应接近饱和，房价整体较高。长岛市作为与曼哈顿隔河相望的优质新兴社区，房价正稳步上涨。
该开发商为家族房地产企业，已具有四代人的房地产市场经验。自1930年起，该公司在大纽约地区从事收购、开发、物业管理等全方面地产业务，涵盖住宅、办公、零售及工业等物业类型。目前该公司持有的商业地产出租率为100%。
本贷款拥有第一顺位土地抵押 (First Mortgage) 及股权质押 (Pledge of Equity), 还款来源为其他融资方式，这些融资金额将在1年内到位，返还美元余额宝10的投资人本金。
较低的贷款与土地价值（LTV）比例
美元余额宝10号将投资到位于纽约皇后区长岛市黄金地段的一块土地，马路对面是花旗银行全球总部和通往曼哈顿中城的地铁站，土地购买成本价格为$2,300万，低于目前市场价值。余额宝10号总贷款投资金额 ($1,200万）与土地购买价格的比值（LTC）为52.2%。较低的LTC比值，土地市场价值超过买价，今后一年内土地价值的浮动也很小机率会降至土地购买价的一半，综合这些因素，可以看出美元余额宝10号的本金返还获得了很好的保障。
第一顺位土地抵押及开发商股权质押
美元余额宝10号贷款投资拥有该土地第一顺位抵押，同时将签署开发商股权质押文件并在纽约州进行登记。一旦借款方违约，余额宝10号将可以启动法律流程，以第一顺位的抵押位置获得第一清算补偿，收回本金。由于投资周期短，不超过1年，1年中该土地价值降至土地购买价格一半以下的风险小，使得投资人本金有抵押保障。
投资周期不超过12个月
本项目周期不超过12个月，按季付息。在这12个月中，其他融资方式将融资等量的投资金额，将余额宝10号投资人本金退出。投资周期不长，而且没有建筑开发周期的不确定性，同时中国投资人可以获得纯利息回报，利息收入不用缴纳美国联邦收入税。
该项目位于长岛市中心地带 Court Square地铁站旁的Jackson Ave, 能直达曼哈顿、布鲁克林及罗斯福岛。项目开发总成本约为$6,000万，包括$2,300万土地收购费用，$2,934万建筑硬成本，$366万建筑软成本和$400万融资花费（贷款利息等）。
项目预计2017年7月完成拆除工作，8月动工，2019年8月完成大楼结构，10月取得入伙纸开始过户。
以住宅单元每平方英尺 $1,200， 一楼商铺每平尺 $1,200, 底楼商铺每平尺$600计算，预测项目收益为$100,700,000。
| 地址 | Jackson Ave.,Long Island City,New York,United States of America,11101 |
| 地块面积 | 16968 平方英尺 |
| 建筑面积 | 120000 平方英尺 |
长岛市（Long Island City）是纽约市目前最活跃的房地产市场之一。曼哈顿越来越昂贵，更多的年轻高收入人群选择距离曼哈顿最近的LongIsland City居住。2016年第三季度长岛市Condo平均过户价格为每平方英尺$1,120, 2015年同期平均过户价格为每平方英尺$1,088。在隔河相望的曼哈顿中城东，2016年中过户的物业平均价格为$2,050 每平方英尺，目前曼哈顿出售型物业市场供应接近饱和，房价整体较高。长岛市作为与曼哈顿隔河相望的优质新兴社区，房价还在稳中上升趋势。
以下是近期长岛市公寓的过户价格：
| 项目 | 数值 |
| 土地成本 | {{2.3E7 | currency: '$' | noDigit}} |
| 软成本 | {{3660000.0 | currency: '$' | noDigit}} |
| 建筑硬成本 | {{2.93394E7 | currency: '$' | noDigit}} |
| iCross利润分成 | iCross利润分成由收取的利差和融资费用组成 |
| 回报分配方案 | 投资人按6.75%-7%/年利息（单利）获取固定利息 |