美元余额宝系列10号-美元理财产品

Jackson Ave.,Long Island City,New York,United States of America,11101 2017底完工

固定利息收益

6.75 - 7.0%/年

融资总额

{{8000000 | currency: '$' | noDigit}}

iCross 评级

  • 投资类型 抵押过桥贷款
  • 最小投资额 {{50000 | currency: '$' | noDigit}}
  • 投资周期 不超过12个月
  • 针对于 国际投资人和美国投资人
  • 地点

    Long Island City

    Long Island City
  • 种类

    住宅

  • 阶段

    房地产开发

投资总结

本项目为债权投资,投资于总金额为$800万的过桥贷款。此贷款及另外$400万贷款合计$1,200万美元,将提供给一位纽约开发商进行高级住宅公寓楼的开发,满足开发商前期土地过户的资金需求。该项目位于纽约市皇后区长岛市 (Long Island City),地块面积为16,968平方英尺,建成后的公寓楼高11层,总楼面面积(Gross Floor Area)为120,000平方英尺,含底楼商铺及70套高级公寓。

项目地处长岛市中心地带Court Square地铁站旁的Jackson Ave, ,能直达曼哈顿、布鲁克林及罗斯福岛。项目地势优越,交通便利,毗邻Queensboro大桥以及中城隧道,周边有8条地铁(7,E,M,R,N,Q,G,F), 13 条公交线路,临近长岛铁路以及东河轮渡。距拉瓜迪亚机场6.4英里,肯尼迪机场13.9英里。2016年第三季度长岛市Condo平均过户价格为每平方英尺$1,120, 2015年同期平均过户价格为每平方英尺$1,088。在隔河相望的曼哈顿中城东,2016年中过户的物业平均价格为$2,050每平方英尺。 目前曼哈顿出售型物业市场供应接近饱和,房价整体较高。长岛市作为与曼哈顿隔河相望的优质新兴社区,房价正稳步上涨。

该开发商为家族房地产企业,已具有四代人的房地产市场经验。自1930年起,该公司在大纽约地区从事收购、开发、物业管理等全方面地产业务,涵盖住宅、办公、零售及工业等物业类型。目前该公司持有的商业地产出租率为100%。

本贷款拥有第一顺位土地抵押 (First Mortgage) 及股权质押 (Pledge of Equity),  还款来源为其他融资方式,这些融资金额将在1年内到位,返还美元余额宝10的投资人本金。

 

项目亮点

较低的贷款与土地价值(LTV)比例

美元余额宝10号将投资到位于纽约皇后区长岛市黄金地段的一块土地,马路对面是花旗银行全球总部和通往曼哈顿中城的地铁站,土地购买成本价格为$2,300万,低于目前市场价值。余额宝10号总贷款投资金额 ($1,200万)与土地购买价格的比值(LTC)为52.2%。较低的LTC比值,土地市场价值超过买价,今后一年内土地价值的浮动也很小机率会降至土地购买价的一半,综合这些因素,可以看出美元余额宝10号的本金返还获得了很好的保障。

第一顺位土地抵押及开发商股权质押

美元余额宝10号贷款投资拥有该土地第一顺位抵押,同时将签署开发商股权质押文件并在纽约州进行登记。一旦借款方违约,余额宝10号将可以启动法律流程,以第一顺位的抵押位置获得第一清算补偿,收回本金。由于投资周期短,不超过1年,1年中该土地价值降至土地购买价格一半以下的风险小,使得投资人本金有抵押保障。

投资周期不超过12个月

本项目周期不超过12个月,按季付息。在这12个月中,其他融资方式将融资等量的投资金额,将余额宝10号投资人本金退出。投资周期不长,而且没有建筑开发周期的不确定性,同时中国投资人可以获得纯利息回报,利息收入不用缴纳美国联邦收入税。

iCross评级 这是什么?
名称 评估 分数
贷款-价值比率 贷款占地产市场价值比例 0.52
定量分析总分 70
地点 所处地段的优劣程度 100/100
市场供需 项目所处区域的市场活力强以及同类供给低 90/100
合作方经验 开发商团队的经验在30年以上 100/100
定性分析总分 98/100
总分 AA3
*iCross评级所包含的所有信息仅供您参考,它并没有根据任何投资人的需求而特别定制,且并不是投资建议。评级并不应被理解为投资项目未来真实的财务表现。投资人须谨慎分析任何证券形式的投资项目,并需对项目的理解足够自信。投资人还应该考虑咨询专业的投资人士。
地产概览
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该项目位于长岛市中心地带 Court Square地铁站旁的Jackson Ave, 能直达曼哈顿、布鲁克林及罗斯福岛。项目开发总成本约为$6,000万,包括$2,300万土地收购费用,$2,934万建筑硬成本,$366万建筑软成本和$400万融资花费(贷款利息等)。

项目预计2017年7月完成拆除工作,8月动工,2019年8月完成大楼结构,10月取得入伙纸开始过户。

以住宅单元每平方英尺 $1,200, 一楼商铺每平尺 $1,200, 底楼商铺每平尺$600计算,预测项目收益为$100,700,000。

地址 Jackson Ave.,Long Island City,New York,United States of America,11101
地块面积 16968 平方英尺
建筑面积 120000 平方英尺
市场概览
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长岛市(Long Island City)是纽约市目前最活跃的房地产市场之一。曼哈顿越来越昂贵,更多的年轻高收入人群选择距离曼哈顿最近的LongIsland City居住。2016年第三季度长岛市Condo平均过户价格为每平方英尺$1,120, 2015年同期平均过户价格为每平方英尺$1,088。在隔河相望的曼哈顿中城东,2016年中过户的物业平均价格为$2,050 每平方英尺,目前曼哈顿出售型物业市场供应接近饱和,房价整体较高。长岛市作为与曼哈顿隔河相望的优质新兴社区,房价还在稳中上升趋势。

以下是近期长岛市公寓的过户价格:

财务总结
项目 数值
土地成本 {{2.3E7 | currency: '$' | noDigit}}
软成本 {{3660000.0 | currency: '$' | noDigit}}
建筑硬成本 {{2.93394E7 | currency: '$' | noDigit}}
项目文件
融资结构
回报预览
iCross利润分成 iCross利润分成由收取的利差和融资费用组成
回报分配方案 投资人按6.75%-7%/年利息(单利)获取固定利息