"美国大房东"一期: 康奈尔大学公寓

111 Grandview Court & 414 Fair Street,Ithaca,New York,United States of America,14850

年均预期回报

13.0 - 15.0%/年

融资总额

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iCross 评级

  • 投资类型 优先股权投资
  • 最小投资额 {{50000 | currency: '$' | noDigit}}
  • 投资周期 4 - 5年
  • 针对于 国际投资人和美国投资人
  • 地点

    Ithaca

    Ithaca
  • 种类

    住宅

  • 阶段

    价值增加

投资总结

众所周知,越来越多的中国人来美国投资房地产,但投资模式还是很传统的。投资人通常选择一处房产,全额购买,远程雇人打理物业出租,依靠租金回报和物业的自然升值获取回报。这种传统的房地产投资存在一些局限:1.投资总额高;2. 流程麻烦,中间环节多;3. 物业管理消耗精力和时间;4. 纯出租和物业升值,杠杆率和价值回报不高。

与传统的房地产投资相比,iCross美国大房东系列产品存在明显优势。首先,投资金额大大降低。在美国个人投资房产成本动辄几十万至上百万美金,大房东系列产品的起投金额仅为5万美元,即可拥有一幢物业股份。其次,投资人可以省去购买物业和远程管理的诸多麻烦。传统投资方式,从找房屋中介,到找租客看房,再到房屋检修,每一个环节不仅费时费精力,而且成本不菲。自行打理让远在万里之外的中国人和近在美加的华人都感到投资的辛苦和不便。iCross大房东系列产品能够极大简化流程,专业基金管理人和物业管理公司来管理物业,极大地节省投资人的时间、成本和精力。

iCross美国大房东系列产品最大的价值在于专业人士精挑细选有价值潜力的物业,通过严格的尽职调查和深入考察,进行低成本的物业类型改造、规划、转型。例如,iCross美国大房东青睐的学生公寓,通过寻找非学生公寓进行低成本改造和定位转型,实现学生公寓按房间收费模式,从而享受高房租带来的价值提升;同时利用银行杠杆效应,进一步提升物业价值。这是散户投资人不能以个人投资形式做到的。

预期收益方面,iCross美国大房东系列产品采取年度预期现金流收益+超额回报的方式,推出的首期产品康奈尔大学学生公寓投资项目,在支付各项费用(物业管理费、水电费、房地产税费等)以及偿还房屋抵押贷款本金之后,预期现金流收益能够达到6.5%,同时房产出售时还能获得18%-25%的投资回报,对应年均预期回报率 (IRR) 为13.0%-15.0%。

该学生公寓位于纽约州伊萨卡市,地处著名的康奈尔大学和伊萨卡大学(IthacaCollege)之间,距离康奈尔大学5-6分钟车程,距离伊萨卡大学7分钟车程。两所公寓(Lakeside和Parkside) 的地理位置绝佳,居住环境非常舒适,为两所大学的学生提供了109套出租单元和20个停车库,共212个房间。Lakeside北侧有一个占地面积5英亩的大型草坪俯瞰伊萨卡市和美丽的Cayuga湖;Parkside紧邻重要商业区,周边人流密集。

2016年公寓全部翻新,配备了全新的厨房、卫生间、空调、木地板、洗衣机、烘干机以及楼群的供暖和热水系统,居住舒适整洁。这是一处典型的学生公寓群,有稳定的学生住户客源,现金流稳定。联排公寓(TownHouse)结构,刚刚完成的大规模翻新,未来5年的维护成本较低。

项目亮点

稳定的现金流

  • 地处教育资源丰富的伊萨卡市,紧邻两大私立高等学府,学生客源稳定

成立于1722年的伊萨卡市是一座位于纽约州北部的小城,风景优美,教育资源丰富。伊萨卡市常住人口3万人,流动人口3万人,高校学生为主,其中康奈尔大学有22000名在册学生,伊萨卡大学有近7000名在册学生。两所大学均是学费不菲的私立高校,常青藤康奈尔大学的年学费为$49,116,伊萨卡大学的年学费为$40,658,均为美国较高学费水平,学生来自于全国各地收入较高的家庭群体,租金承受能力强。

从需求上看,Lakeside和Parkside公寓是town house联排结构,不同于传统学生公寓,每幢单元较少,自立门户出入,相互影响较小,私人空间较多。这样的户型特别适合有家庭的研究生和喜欢安静居住的高年级本科生。月租金一室一厅900美元,两室一厅的1200美元,适合于单租或合租,所以该物业周边类似的town house出租公寓经常达到满租状态,市场供不应求。

  • 环境优美,硬件设施配套齐全,对学生有吸引

公寓内部全新装修,配全新厨卫设施、空调、木地板、洗衣机和烘干机。Lakeside所处街道安静,北侧有大块活动草坪,俯瞰伊萨卡市和美丽的Cayuga湖,居住环境安静适宜。Parkside临近公园商圈,周边是超市,餐饮及书店,生活便利。

物业升值空间大

  • 租金有上升空间

伊萨卡当地学生公寓市场供不应求。随着美国经济复苏,学校扩招生源,这种供不应求的状态将持续未来几年。目前公寓租金低于同条件市场水平,预计今后保持年3.5%涨幅恢复到市场水平。此外,公寓配套20个车库将进行收费,预计每年可增加1万2千美金收入。

  • 物业升值空间大

除了稳定现金流外,该出租物业投资亮点在于其市场价值已实现一定提升,未来仍有不少升值空间。自2016年6月买卖成交以来,入住率已从成交时75%升到目前99%,现金流远远超过成交时预算,实现价值提升。未来升值空间将来源于物业管理的成本控制和租金的稳定上涨。

综合成本低

  • 运营成本低

由于是TownHouse社区,自营式管理模式,大大降低公寓管理成本。独立单元电气表,租户自行承担电气费和邮寄收发,外包日常检修,将人工成本降到最低。此外,该公寓刚刚全部翻新,未来不会发生大维修,维护成本减少。

  • 银行贷款利率低

银行贷款已申请到利率较低,贷款比例较高的房地美贷款(FreddieMac, NYSE: FRE, 即联邦住宅贷款抵押公司)。贷款为10年固定利息4.42%,贷款与物业成本比例74%(768.5/1045), 30年摊销, 前2年只付利息。低利息和高贷款,提升未来出租物业利润空间。

iCross评级 这是什么?
名称 评估 分数
债务偿付比率 1.65
贷款-价值比率 0.74
定量分析总分 88
空置率 空置率低于之前12个月的平均值的50% 100/100
市场供需 未来12个月内市场需求量将稍高于市场供给量 100/100
地点 较好 65/100
合作方经验 有高度的合作能力,在之前的房产项目中有负责的记录 100/100
定性分析总分 93.0%
市场准入门槛 由于附近可操作土地较少,或难以达到必要许可,未来进入这个市场的难度较大 100/100
总分 A1
*iCross评级所包含的所有信息仅供您参考,它并没有根据任何投资人的需求而特别定制,且并不是投资建议。评级并不应被理解为投资项目未来真实的财务表现。投资人须谨慎分析任何证券形式的投资项目,并需对项目的理解足够自信。投资人还应该考虑咨询专业的投资人士。
地产概览
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项目位于纽约州北部伊萨卡市,靠近五大湖区,常青藤著名大学城,有包括康奈尔大学,伊萨卡大学,和纽约州立大学(SUNY)体系里的汤普金斯科特兰社区学院在内的三所高等院校。该市环境优美,教育资源丰富,人文氛围浓郁,流动人口大,给当地学生公寓市场注入新鲜活力。该市当地人均年收入52,885美金,仅为纽约州中位数,然而租金却是周边城市一倍以上,可见学生公寓市场的红火紧俏。依托教育资源的学生公寓市场受经济环境影响小,租金现金流和房屋市场价值稳定。

美联储公布该地区近10年房地产价格指数报告显示,即使在美国经济危机期间 (灰色部分的2008-2009中旬),该地区房价仍保持稳定态势,近10年房地产指数总体上升,2014年以来房价上涨加快。随着美国经济回暖,学生群体增加,预计该地区未来几年市场价值仍然保持稳定上升趋势。

该公寓与周边其它学生公寓租金对比显示,虽然地理位置略弱于大学城中心公寓,但租金价格优势明显,基本便宜一半或以上。5-7分钟的车程,以及townhouse小家庭户型,足以吸引带家庭研究生和高年级本科生的住房需求。

地址 111 Grandview Court & 414 Fair Street,Ithaca,New York,United States of America,14850
地块面积 86300 平方英尺
建筑面积 86300 平方英尺
市场概览
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伊萨卡市地处纽约州,毗邻五指湖区(Five Finger Lake)之一的卡尤加湖畔(Cayuga),风景优美,诗人徐志摩为其起名“伊的家”,作家胡适翻译伊萨卡为“绮色佳”。这样一座温馨小镇孕育着举世闻名、历史悠久的康奈尔大学,建校于1865年,是“常青藤”八校中最年轻,规模最大的院校。不同于美国东北部常见的拥挤校园,康奈尔校园景色壮观,气势开阔,四周环绕嶙峋山石,参天古木和石拱吊桥,处处传来喧哗溪谷瀑布。既有山顶静谧的碧笔湖水,又有山脚美丽的卡尤佳湖畔(五指湖之一),是绝佳的学习生活之地。

依托丰富的教育资源,该地区高校为该市带来丰富的流动人口,有效地推动该地区城镇化发展。近年来,高等院校扩招带动该地区房地产和经济发展,当地居民失业率快速下降,整体经济状况稳步提升。

财务总结
项目 数值
保险 3.0%
水费 4.8%
预期租金收入 {{1200000.0 | currency: '$' | noDigit}}
物业税(税率3.79%) 20.0%
人工费 3.2%
其他费用 3.2%
银行贷款 30.0%
预期净利润 30.0%
维修费 6.4%
物业管理费 3.0%
项目文件
融资结构
回报预览
投资人目标年回报率 6.5%
5年后预期资本利得回报 18%-25% (总资本利得的80%)
iCross利润分成 年现金流回报6.5%以上的部分以及房产销售时资本利得的20%