美元余额宝7号四期-美元理财产品

30 W. Biddle St.,Baltimore,Maryland,United States of America,21201 2012底完工

固定利息收益

6.0%/年

融资总额

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iCross 评级

  • 投资类型 夹层贷款
  • 最小投资额 {{20000 | currency: '$' | noDigit}}
  • 投资周期 6 months
  • 针对于 国际投资人和美国投资人
  • 地点

    Baltimore

    Maryland
  • 种类

    商业

  • 阶段

    价值增加

投资总结

本投资为LCH Varsity LLC (借款人)提供总金额为$1,000,000的过桥贷款,用于投资一幢2012年新建成的学生公寓, 现入住率高达95%。投资期为6个月,固定年利息6% (单利),6个月到期后投资人可赎回获得本息,也可选择续期。

该学生公寓位于马里兰州巴尔的摩市区,拥有114个出租单元,共323个房间。该公寓毗邻当地多所大学,包括约翰霍普金斯大学商学院、约翰霍普金斯大学医学院、巴尔的摩大学、马里兰艺术学院、约翰霍普金斯大学皮博迪音乐学院,为周边高校学生提供了交通便利、舒适整洁的住宿资源。由于地理位置优越、学生生源稳定、公寓建筑质量一流,美国房地产权威机构世邦魏理仕(CBRE Group, Inc.)于2014年3月20日出具的评估报告显示,该公寓市场价值评估为$3,770万美元,当时入住率为84.5%。

除了优良地段和一流建筑以外,该公寓的投资亮点在于原有的物业管理有很多上升空间。由于前业主不在当地,管理不善,截止到2016年6月,该公寓新学期的入住率仅为72%。为此,这座新建的学生公寓价值被大大低估,于2016年7月按2,525万(含各项手续费及翻修费用共2,750万)价格成交(under contract)。自成交以来,通过一系列市场营销推广和管理结构调整,截止到2016年9月1日,该公寓入住率上升高至95%,远远高于成交前和CBRE评估的入住率,公寓市场价值将明显提升。

根据2017年项目经营财报显示,2017年Varsity学生公寓项目全年总收入为$328.8万美元,运营总费用为$131.4万美元,净营业收入(NOI) 为$197.4万美元,按照6%的CAP RATE来计算,项目的价值达到$3300万美元,较成交价格有了较大幅度提升。项目方目前正在着手银行再贷款程序,预计将于2018年5月完成。

本项目借款人将以在购买公寓中的股份提供股权质押及公司担保。

项目亮点

可靠的现金流收益

稳定的现金流租金 - 截止到2016年9月1日,该公寓入住率上升并稳定在95%,周围的学生宿舍入住率都在92%-100%。优越的交通地段,稳定的学生群体,高大上的住宿条件,以及略低于周围公寓的月租金价格,使得现金流收入稳定可靠。另外由于楼宇新建,今后5年都不会发生大额维修费用,保证了投资人的利息收益。租金收益率第一年可达10%, 在租金按每年固定比例上涨的情况下,净收益率也将逐年递增,可充分保障投资人收益。

稳定的偿付保障

股权质押 - 本贷款以LCH Varsity LLC总股权作为质押(Equity Pledge),该股权市场价值为$164.37万美元, 贷款和股权市场价值比值60.8%。

美国房地产权威机构世邦魏理仕(CBRE Group, Inc.)于2014年3月20日出具的评估报告显示,该公寓2014年市场价值评估为$3,770万美元,当时公寓入住率为84.5%,低于周边地区平均入住率92%。由于该公寓前业主经营不善,截止2016年6月底入住率下滑至72%, 因此2016年7月,该公寓以明显低于市场价值的价格出售,成交价格为$2,525万(加上各种手续及翻修费$225万,合计$2,750万美金)。LCH Varsity LLC以$120万美元现金购得相应股权,按照市值$3,770万美元来计算,所对应的股权市场价值为$164.37万美元。

该公寓自成交以来,通过一系列市场营销推广和管理结构调整,截止到2016年9月1日,该公寓入住率上升至95%,远远高于成交前的入住率和CBRE评估时的入住率。公寓市场价值明显提升,LCH Varsity LLC对应的股权市场价值也显著提高。此外今后一系列节流和开源的措施会为公寓带来进一步升值,充足的股权质押价值很好地保证了投资人本金安全返还。

公司担保 -借款人提供公司担保。本贷款可以按法律程序追溯借款人名下的资产,包括该公寓楼的股权投入、现金流收益和分红,使得投资人投资风险得以很好地控制。

风险周期短

不同于通常为3-5年的房地产开发建设项目,本项目本息偿付周期为短期6个月。 投资周期短且灵活,避免长期投资带来的风险和不确定性。

iCross评级 这是什么?
名称 评估 分数
债务偿付比率 借款人偿还债务的能力 1.94
贷款-价值比率 贷款和股权市场价值比值 0.61
定量分析总分 57
市场供需 项目所处区域的市场活力强以及同类供给低 80/100
地点 所处地段的优劣程度 50/100
开发商团队经验 开发商团队的经验有较好的经验 100/100
定性分析总分 81.0%
总分 A1
*iCross评级所包含的所有信息仅供您参考,它并没有根据任何投资人的需求而特别定制,且并不是投资建议。评级并不应被理解为投资项目未来真实的财务表现。投资人须谨慎分析任何证券形式的投资项目,并需对项目的理解足够自信。投资人还应该考虑咨询专业的投资人士。
地产概览
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该学生公寓位于马里兰州巴尔的摩市区,毗邻本地多所高校,周边高校学生和年轻白领为主要住宿人群。该公寓周边配套设施完善,街道干净整洁,楼下各式风味餐馆应有尽有,Safeway大型超市及购物中心也在步行范围之内;同时该公寓靠近多个文化活动中心,包括巴尔的摩交响乐团,Lyric歌剧院,Enoch Pratt公共图书馆等。5分钟步行也可走到抵达纽约和华盛顿的Amtrak火车站(Penn Station),方便每天往返华盛顿上班的年轻白领,火车只需30分钟左右即可到达华盛顿。

该公寓建于2012年,坚实的石砖外墙和富丽堂皇的挑高大堂,让这座学生公寓看上去并不像一座传统学生宿舍。公寓拥有114个出租单元,共有323个房间。楼内公共设施包括宽敞的健身房,明亮的学习活动室和小型会客厅及一家温馨的Dunkin Donuts咖啡屋。室内单元为1室、2室、3室货4室一厅,每间卧室有自己的卫生间,合用宽敞现代的客厅和厨房。单元内设施齐全,包括双柜冰箱,大理石台面和吊柜,中央空调,实木地板,卧室地毯,家具、洗碗机、洗衣机、烘干机一应具全。舒适宜人的居住环境,让学生和年轻白领在劳累的学习工作之余,享受这里的配套设施,放松一日在外的疲劳。

地址 30 W. Biddle St.,Baltimore,Maryland,United States of America,21201
地块面积 15987 平方英尺
建筑面积 129780 平方英尺
市场概览
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巴尔的摩是马里兰州最大城市,地处华盛顿特区以及马里兰州政府安纳波利斯以北30英里,距离华盛顿大约1小时车程。濒临Patapsco River Bay, 巴尔的摩拥有得天独厚的天然海港,是美国东海岸重要的港口枢纽中心,有着发达的港口贸易工业和悠久的历史。此外,巴尔的摩的教育和医疗资源也十分发达,拥有包括全美排名第一的约翰霍普金斯医院在内的20多所医疗机构以及数十所全球顶尖的医疗研发机构。著名全美前十的约翰霍普金斯大学也坐落在这座城市,包括旗下9所高等院校和机构,极大地推动了教育和相关行业的高速发展,使得巴尔的摩成功完成了从港口制造业到教育和医疗产业的转型。计划中美国东海岸高铁的建设也将为巴尔的摩城市化带来更大的升值空间。

巴尔的摩是美国几家著名的资产管理公司大本营,包括Legg Mason, T. Rowe Price。 Elon Musk创办的Paypal,著名的运动品牌Under Armour 和家家户户使用的调料品牌McCormick & Company 也都坐落在这里。 

财务总结
项目 数值
美元余额宝7号 {{1000000.0 | currency: '$' | noDigit}}
项目文件
融资结构
回报预览
投资人净年均回报率 固定收益6%/年,获取利息
基金管理费 0