森林小丘公寓众筹建房-成本价购房

108-17 72nd Ave,Forest Hills,New York,United States of America,11375

年均预期回报

16.7%/年

融资总额

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iCross 评级

  • 投资类型 股权投资
  • 最小投资额 {{200000 | currency: '$' | noDigit}}
  • 投资周期 36-42个月
  • 针对于 国际投资人和美国投资人
  • 地点

    Forest Hills

  • 种类

    住宅

  • 阶段

    房地产开发

投资总结

本项目为众筹公寓楼建设项目,享受近乎开发商收益,完工后按建筑成本价(加5%管理费)购房。投资人首付20-25万美元,投资周期为3-3.5年左右。建筑工程成本总预算约为$710/平方英尺 (使用面积),约为现新房市价75%(现市价约为$950-$1000/平方英尺)。投资人可以在设计完成后挑选单元,室内装修可以升级成高档配置 (需增加少许成本费用),购入后可以自住、投资或出售。若投资人在项目竣工后,不计划参与成本价购房,也可以获取5%年利息,并收回首付退出项目。


该公寓楼位于纽约Forest Hills (森林小丘) 地铁站旁边(步行2分钟)。森林小丘地区位于纽约市皇后区中部,地铁站附近是市里一片成熟的商业和住宅小区。乘坐4站地铁快线,仅需20分钟便可直达曼哈顿,直通4条地铁线。繁华的商业,各式风味的酒吧餐馆,方便齐全的购物广场,优质的学区 (尤其是著名的小学学区),让该地段成为许多纽约人青睐的聚集、休闲和居住场所。

该建筑开发工程预计三年至三年半完成,土地已签约,将于2016年5月2日过户,现计划开始建筑设计工作。工程将在土地过户后着手前期准备工作,并于2017年春开始动工,2年左右可以建成。竣工后的整座公寓将有27-30套公寓(取决于最后图纸设计),分别由单间、一室一厅和两室一厅组成,其中仅有6-8套单元将享受成本价购房的优惠。

 

如您对参与该项目感兴趣,请与我们联系

电话:+1 212-889-5000

邮件:contact@icrossfund.com

项目亮点

成本价买入成熟地段学区房,享受开发商回报

投资人可以享受成本价购入Forest Hills (森林小丘) 地铁站地段的公寓,具体成本计算请参考下图。

举例说明,如果投资人选择694平方尺的一室一厅住房,首付本金$200,000美元和管理费$10,000之后,可以在公寓建成时按预期成本总价$418,900(约$710/平尺)购入这套公寓,一次付清剩余本金$218,900和管理费$10,945,或申请银行贷款付清剩余本金。这样,投资人以$418,900的成本价购入市价约为$560,500的一套全新公寓。以3.5年投资周期计算,该投资人首付20万美元本金和管理费的预期年投资回报约为16.4%。

投资人总投资和投资回报根据购入户型大小不同而不同。公寓单元面积越大,投资人可享受的成本折扣越多,投资回报也越高。例如一套941平方尺的两室一厅,投资人可按$568,000预期成本价购入市价约为$760,000的一套全新公寓,享受预期年投资回报约为 17.8%。

以上预期数据,以保守估计。开发商预期成本现估算为$707/英尺(使用面积), 不超过$725/英尺。工程竣工后,投资人将以实际成本价格购入房产。

由于优越的地理位置,在有刚需的纽约房地产市场下,该地段公寓出租需求大,租金平稳。同样条件的公寓,单间每月可租$1,600, 一室一厅每月可租$1,900-$2,100, 两室一厅每月可租$2,300-$2,500,为未来投资回报提供很好的保障。

好学区的成熟社区地段

森林小丘地区位于纽约市皇后区中部,社区面积为2.6平方英里(7平方公里),始建于1909年。作为一个老牌花园城市,森林小丘社区环境优美,安静怡人。社区内除了美不胜收的景致之外,还有皇后大道和奥斯汀路沿线的商业街。该公寓地段2分钟可以步行到地铁、零售商店、超市、餐厅、银行、影院及其他公共设施,一应俱全。每当夜幕来临,下楼即可享受各式美食,然后购物休闲,欣赏电影,充分享受城市生活的便利。

森林小丘吸引许多定居者的原因之一是它优良的学区。森林小丘所在的学区内,有三所获得满分10分评级的小学,两所获得8分评价的初中。森林小丘高中有honor班,是非常好的重点班,同时该地段还有资格考市里的重点高中。

Ps 144 Col Jeromus Remsen,年级:PK-5,评分:满分10分
Ps 196 Grand Central Parkway,年级:K-5,评分:满分10分
Ps 101 School in the Gardens    ,年级:PK-6,评分:满分10分
Jhs 157 Stephen A Halsey,年级:6-9,评分:8分
Jhs 190 Russell Sage,年级:6-8,评分:8分

森林小丘的另一个优点是其便利的交通。森林小丘的公共交通十分发达,通有E、F、M和R四条地铁线路,E、F两条快线可在20分钟之内抵达曼哈顿。另外长岛铁路系统(LIRR)直通此站,可以便利地前往曼哈顿和长岛各处。

森林小丘的道路网络也十分发达。皇后区的交通主干道之一,皇后大道(Queens Boulevard)贯穿社区中部;驾车可以轻松驶入紧邻社区的长岛495高速路(Long Island Expressway)和大中央路(Grand Central Parkway)等高速公路网,可以便捷到达纽约市和长岛目的地。从森林小丘驾车前往法拉盛华人聚集区只需10分钟,前往曼哈顿也只需25分钟。从社区出发,驾车前往纽约市内的拉瓜迪亚机场仅需10余分钟,前往肯尼迪机场20分钟。

开发商建设开发经验丰富

该开发商有着丰富的开发经验和良好的开发记录。自90年代初期从一名纽约商业地产经纪商起家,到2000年成功转型成一名房地产开发商,先后在纽约皇后区、长岛市和布鲁克林等地区开发普通和豪华型1-4家庭别墅、多家庭单元和高质量的公寓楼工程。20多年纽约房地产市场的经验和敏锐洞察力,使得该开发商可以很好地把握纽约房地产市场的机会,在地段和时间掌控上抓住商机。该开发商刚刚开发完工的项目包括纽约皇后区Rego Park一座7层混合住宅公寓,这个楼盘已经大部分出售。在炙手可热的纽约长岛市地段,该开发商也正在开发两座住宅公寓楼盘,均在顺利施工当中。

iCross评级 这是什么?
名称 评估 分数
债务偿付比率 一般来说,该比率高于1较好 0.8
贷款-价值比率 正常范围,较好 0.5
是否实用了预测的债务偿付比率
定量分析总分 24
地点 非常好 100/100
市场供需 未来12个月内市场需求量将远高于市场供给量 100/100
高级贷款比例 非常好 100/100
项目实施能力 项目方还没有开始建设 0/100
合作方经验 有15年至25年行业经验;或具有非常好的口碑,能在预算资金内按时完成项目(超出预算资金或工程时间的几率小于5%) 50/100
定性分析总分 65/100
违约概率 0.844%
总分 B1
*iCross评级所包含的所有信息仅供您参考,它并没有根据任何投资人的需求而特别定制,且并不是投资建议。评级并不应被理解为投资项目未来真实的财务表现。投资人须谨慎分析任何证券形式的投资项目,并需对项目的理解足够自信。投资人还应该考虑咨询专业的投资人士。
地产概览
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项目的土地zoning代码为C4-4A,规定用途为住宅或商铺,容积率为4倍。地块面积是5,200平方英尺,建筑面积为20,800平方英尺。可共建27-30套公寓单元,公寓设计图纸即将进行,最后单元套数将取决于定稿的设计图纸。

开发商计划2016年年底完成设计和前期准备工作,工程预计2017年春开工,2019年竣工。

设计方案为一幢6-7层的住宅楼房,包含以下的具体细节:

·       一室一厅(使用面积590-650平方英尺)

·       两室一厅(使用面积700-750平方英尺)

地址 108-17 72nd Ave,Forest Hills,New York,United States of America,11375
地块面积 5200 平方英尺
建筑面积 20800 平方英尺
市场概览
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由于森林小丘生活舒适方便,远离尘嚣的同时,上班通勤又十分便利,许多在纽约曼哈顿工作的中产阶级人士选择安家于此。这使得森林小丘的居民平均家庭收入高于纽约全市水平54%,受过高等教育的人口比例高于纽约全市水平近一倍。居民族裔以白人居多(60%),亚裔人口为第二大族群(24%),其他族裔占16%。这里还有为数不少的犹太族裔居民,建有布哈拉犹太人活动中心(Bukharian Jewish Center)等设施。

由于地处成熟地段,土地稀缺,该地区新竣工的公寓楼很少。2015年初新建成一座17层的高档公寓 (the Aston),仅隔该地段一条小街 (108-20 71st Ave,Forest Hills, NY,11375)。自2014年10月预售到2015年1月以来,短短3个月就预售了总共97套单元的60%。目前,一室一厅670平方英尺卖到了$705,000,单价为$1,052/英尺。两室一厅卖到105万美元,三室一厅卖到142万美元。户型越大,折合单价越低。

房间号

售价

面积

单价

销售日期

Unit 6C

$705,000

 670

 1,052

 

7/20/2015

Unit 10B

$1,055,000

 1,103

 956

 

7/22/2015

Unit 12A

$1,420,000

 1,563

 909

 

7/13/2015

 

财务总结
项目 数值
项目文件
融资结构
回报预览
成本价购房 投资人首付20-25万美元,可按成本价购入一套公寓,工程完工时市场价和实际成本价之间的差额为投资人利润。
投资人预期年均回报率 具体预期回报,请参考上述表格,回报因户型不同而不同。
基金管理费 5%