美元余额宝系列5号-美元理财产品

10 I.U. Willets Road,Roslyn,New York,United States of America,11576

固定利息收益

8.0%/年

融资总额

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iCross 评级

  • 投资类型 抵押过桥贷款
  • 最小投资额 {{20000 | currency: '$' | noDigit}}
  • 投资周期 8-12个月
  • 针对于 国际投资人和美国投资人
  • 地点

    Roslyn

  • 种类

    住宅

  • 阶段

    房地产开发

    基础设施建设
投资总结

本项目为债权投资,投资于总金额为$1,000,000的过桥贷款。此过桥贷款将提供给一位纽约开发商,用于其名下待开发住宅土地的基础设施建设。所谓过桥贷款,就是借款人因为申请银行贷款或其他融资渠道需要一定时间才能申请完成,借款人通常会申请一笔短期贷款,以满足其短期资金周转需要。借款期不超过一年,固定年利息8%(单利),按季发放,投资人在每季度第一个月5号收取该季度利息收益。

该开发商2014年以$145万美元购入一块纽约长岛好学区的住宅待开发用地 (土地详述请见以下描述),此次借款用途是对这块土地进行subdivision分割,分割成4块可共建4个Single Family单家庭别墅的小地。这个subdivision分割项目已于2015年聘用工程师和律师做了分割规划,且分割规划已获当地房屋局的批准(approval)。该开发商在今后的8-12个月内将按此规划进行分割,并做好相应的水电气排管和道路的铺设,完成subdivision分割工程。通过subdivision分割工程将使土地价值升值,该开发商计划在项目完成后分别销售这4块待开发住宅用地 ,预计每块用地可按市场价$90-100万美元销售。

开发商共借款$100万美元,分期提取。第一期于2016年1月提取$50万美元,主要用于购买政府所需的保险Bond ($30万美元)及支付分割工程款。第二期提取35万美元,用于支付其余分割工程款。

该过桥贷款以这块土地做为第一顺位抵押,该抵押在当地房屋局登记,投资人拥有第一顺位的土地抵押权。经第三方评估师于2015年12月22日评估,该土地净值为$284万美元。该地段属纽约长岛学区房好地段,土地价值增长稳健。充足的第一顺位土地抵押,使得本贷款LTV(贷款/现土地抵押比例)仅为35.7%。

除了第一顺位的土地抵押,开发商还提供公司担保(Corporate Guarantee), 公司名下现拥有价值共$700多万纽约物业和土地,其中$400多万股权价值用来做公司担保 (剩余$350万美元为这些物业和土地上的银行贷款价值)。

纽约长岛好学区地段、充足的第一顺位抵押和公司地产股权担保为本贷款按期支付提供了很好的支付保障。借款人计划在完成分割工程后销售销售土地,按期或提前偿还债务。过桥贷款合同规定八个月后借款人可提前还款,无须支付提前还款罚金,因此投资人有望在8-12月内取回投资额及相应的利息。

项目亮点

回报周期短

不同于通常为3-5年的房地产开发建设项目,本项目本息偿付周期为8至12个月,不超过12月。投资周期短,避免长期投资带来的风险和不确定性。

稳定的偿付保障

1. 长岛好学区的成熟社区地段 - 该地区位于纽约长岛Nassau County的Hempstead镇West Roslyn区,以单家庭别墅住宅为主,是一个人口密度较高的成熟高端社区。拥有直达曼哈顿的长岛火车、优良的学区、安静舒适的田园风光和齐全的基础公共设施,吸引了很多在纽约曼哈顿工作的高收入白领家庭来这里定居。该地区约79%人口为美国白人,9%亚洲裔,12%其他族裔居民。该地区新建的单家庭别墅一般面积较大,达到5000平方尺以上,装修豪华气派,售价$225万起价,其中包括土地价值$90-$100万左右。

2. 充足的住宅土地抵押 - 这块待开发住宅土地,位于10 I.U. Willets Road, West Roslyn, NY 11576,用来做第一顺位的抵押。该土地经第三方评估机构于2015年12月22日评估的市场价值为$284万美元。一旦出现违约,可以按法律程序处理该住宅土地,收回本贷款本金和相应的利息。

3. 6个月预付利息 - 借款人预付6个月的利息,投资人的利息收益将得到很好的保障。

国际投资人无须支付美国收入税

国际投资人的利息收入可免除美国个人收入税。按照美国联邦税法规定,国际投资人在美境内的利息收入无须交纳美国个人收入税。

iCross评级 这是什么?
名称 评估 分数
债务偿付比率 借款人偿还债务的能力强 2.0
贷款-价值比率 贷款总额占地产市值的比例低 0.36
定量分析总分 73
地点 所处地段的优劣程度 100/100
市场供需 项目所处区域的市场活力强以及同类供给低 100/100
合作方经验 开发商团队的经验在5-15年,或有一定的经验 50/100
个人担保 100/100
定性分析总分 90/100
违约概率 0.076%
总分 A1
*iCross评级所包含的所有信息仅供您参考,它并没有根据任何投资人的需求而特别定制,且并不是投资建议。评级并不应被理解为投资项目未来真实的财务表现。投资人须谨慎分析任何证券形式的投资项目,并需对项目的理解足够自信。投资人还应该考虑咨询专业的投资人士。
地产概览
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土地抵押位于纽约长岛Nassau County的Hempstead镇West Roslyn区,10 I.U. Willets Road, West Roslyn, NY 11576。纽约长岛Nassau-Suffolk地区是全美国第六大聚集的都市统计区Metropolitan Statistical Area (MSA)。截止到2015年,该地区共有约285万居住人口,约94万居住家庭。该地区位于Hempstead海湾南湾,交通方便,美国最繁忙的通勤火车线路长岛火车约40分钟可直达曼哈顿,高速公路I495(Long Island Expressway), Northern State Parkway, Seaford-Oyster Bay Expressway, Northern Blvd在车程30-40分钟左右可驱车到达曼哈顿、纽约LaGuardia国际机场、法拉盛华人聚集区,开车5分钟即可到达Hempstead海湾享受海湾美景。

该土地为一块住宅用待开发地块,可分割为4个独立地块,用于分别建造单家庭别墅住宅。该土地总面积为122,416平方尺。通过第三方评估机构测评的周边相似地产价值评估,该抵押土地总价约为$284万美元。

学区:

该待开发土地位于长岛知名好学区,小学、初中和高中都排名分数很高,具体如下:

 

学校名称

年级

排名分数

 

与该地址距离

         

North Side School

K-4

满分10分

 

0.9英里

 

Willets Road School

5-7

满分10分

 

0.2英里

 

Wheatley School

8-12

9分

0.7英里

地址 10 I.U. Willets Road,Roslyn,New York,United States of America,11576
地块面积 122416 平方英尺
建筑面积 25000 平方英尺
市场概览
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抵押物所在的纽约长岛Nassau County的Hempstead镇West Roslyn区,以单家庭别墅住宅为主,是一个人口密度较高的成熟高端社区。拥有直达曼哈顿的长岛火车线路、优良的学区、安静舒适的田园风光和齐全的基础公共设施,吸引了很多曼哈顿工作的高收入白领家庭来这里定居。此外,该地区濒临美丽的Hempstead海湾南湾,驱车5分钟就可来到海边,享受海景阳光。

本地区土地供给稀少。近年来,开发商积极参与旧房拆建,相互竞价,使得该地区土地价值逐年上升。新建的单家庭别墅面积5000平方尺以上,豪华气派装修,售价$225万起价,其中包括土地价值$90-$100万左右。位处好学区,新房竣工后,都很快在市场上销售成交。

 

财务总结
项目 数值
美元余额宝5号 {{1000000.0 | currency: '$' | noDigit}}
项目文件
融资结构
回报预览
回报分配方案 投资人按8%/年利息(单利)获取固定利息
投资人净年均回报率 固定收益8%/年,按季获取利息
iCross利润分成 iCross利润分成由收取的利差和融资费用组成
基金管理费 $0