纽约长岛市11街住宅公寓开发股权II

46-20 11th Street,Long Island City,New York,United States of America,11101 2015底完工

年均预期回报

24.0%/年

融资总额

{{3000000 | currency: '$' | noDigit}}

iCross 评级

  • 投资类型 股权投资
  • 最小投资额 {{10000 | currency: '$' | noDigit}}
  • 投资周期 36个月
  • 针对于 国际投资人和美国投资人
  • 地点

    Long Island City

    Long Island City
  • 种类

    住宅

    公寓
  • 阶段

    房地产开发

    即将动土
投资总结

地处纽约市皇后区距曼哈顿最近的长岛市(Long Island City)东河沿岸,隔河遥望曼哈顿最繁华的中城50街附近。 该地块所处的地段炙手可热,是纽约市地价和房价增长最快的几个区域之一。河对岸曼哈顿公寓日益昂贵(均价约为$2,500/平尺),拉动东河沿岸的房价(均价约$1,000/平尺),而且仍然具备巨大升值潜力。 该建筑所占地块面积100英尺X100英尺,规定用途为住宅,容积率为4倍。 合作开发商是纽约最为杰出的开发商之一New York Lions Group。设计方案由纽约市知名华裔建筑设计师Raymond Chan提供。整个建筑共有42户单元公寓,由一室、两室、三室、跃层几种户型组成,地下共有23个停车位。预计开工时间为2015年底,2018年底前工程完工并完成销售,可以偿还投资本金和收益。

项目亮点

便利的交通

从项目地步行5分钟可以到多条线路的地铁站,可以选择乘坐地铁E、M、G、7号线路。其中,E和M车向西一站到达曼哈顿53街和莱克星敦大道,第二站即为第五大道时尚中心和中央公园;7号车向西一站直达曼哈顿42街的中央火车站,第二站就是处于曼哈顿中心位置的时代广场,向东的终点站为美国东海岸最大的华人商业中心法拉盛;G车连贯皇后区和整个布鲁克林区。从11街通过皇后大桥开车到中央公园仅需要5分钟的车程;也可以选择通过中城隧道进入曼哈顿的40街;从11街可以直接进入I-278和I-495高速公路,距离纽约两大机场肯尼迪和拉瓜迪亚均在25分钟车程左右。最近开通的水上轮渡一站可以到达曼哈顿的中城33街,或者下城的金融区华尔街。

热门的地段

这一区域目前寸土难求,是众多地产开发商和投资商竞价投标的争夺之地。当地有花旗银行总部、JetBlue捷兰航空公司总部、纽约现代艺术博物馆、东河边的龙门公园等商业设施和场所。目前沿着东河的生活配套已经十分齐全,包括现代的超市、学校、酒吧、和各种风味的餐饮场所。由于曼哈顿房价及租金极其昂贵,在曼哈顿上班的白领阶层逐渐搬到一河之隔的此地定居。现在走在11街和Vernon大道上,经常可以看到上下班的年轻的白领人士。

腾飞的市场

这一区域目前一地难求,是众多地产开发商和投资商竞价投标的争夺之地。河对岸曼哈顿公寓日益昂贵($2,500/平尺),拉动东河沿岸的房价($1,000/平尺),仍然具备巨大升值潜力,该区域是纽约市房价增长最快的几个区域之一。

iCross评级 这是什么?
名称 评估 分数
债务偿付比率 一般来说,该比率高于1较好 0.8
贷款-价值比率 正常范围,较好 0.6
是否实用了预测的债务偿付比率 采用实际数字进行评估,预测结果更精准
定量分析总分 16
地点 非常好 100/100
市场供需 未来12个月内市场需求量将远高于市场供给量 100/100
高级贷款比例 60-80% 50/100
项目实施能力 项目方还没有开始建设 0/100
合作方经验 有15年至25年行业经验;或具有非常好的口碑,能在预算资金内按时完成项目(超出预算资金或工程时间的几率小于5%) 50/100
定性分析总分 65/100
违约概率 1.504%
总分 B2
*iCross评级所包含的所有信息仅供您参考,它并没有根据任何投资人的需求而特别定制,且并不是投资建议。评级并不应被理解为投资项目未来真实的财务表现。投资人须谨慎分析任何证券形式的投资项目,并需对项目的理解足够自信。投资人还应该考虑咨询专业的投资人士。
地产概览
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项目的土地zoning代码为R7A,规定用途为住宅,容积率为4倍。由于R7A的代码规定楼房的走廊和大厅等均不计入容积率,因此实际地上建筑面积为49,000平尺,加上10,000平尺的地下车库,总建筑面积达到59,000平尺。

建筑设计师Raymond Chan已经完成了楼房的总体设计,该设计方案于2015年5月递交纽约市房屋局,预计6个月左右可以得到批准。

设计方案为一幢7层的住宅楼房,包含以下的具体细节:

  • • 42户精装修的高档单元公寓
  • • 实木地板、高档冰箱和燃气炉、橱柜及卫浴设施
  • • 20个一房单元
  • • 16个两房单元
  • • 2个三房单元
  • • 4个跃层单元
  • • 23个地下停车位
  • • 22个自行车位
  • • 前台接待
  • • 24小时门卫
  • • 宽敞的健身房
  • • 双层挑高宽敞气派的大厅
  • • 公共休闲花园

地址 46-20 11th Street,Long Island City,New York,United States of America,11101
地块面积 10000 平方英尺
建筑面积 40000 平方英尺
市场概览
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由于距离曼哈顿最近,深受艺术家和年轻金融白领人群亲睐。在过去的两年当中,此处房价从$750/平尺涨到了目前的超过$1,000/平尺。地价从$150/平尺飞涨到目前的超过$300/平尺可建面积。目前,长岛市的销售公寓的供给非常有限,许多大型项目都以出租为目的,不实行销售,因此销售公寓的供给非常不足。所以本项目的销售前景是相对乐观的。

11街项目的销售由Modern Spaces独家代理。Modern Spaces已经在长岛市这一地区代理了大量楼盘,掌握第一手的市场数据,和他们的合作将使11街项目销售及早达到预期。

财务总结
项目 数值
住宅销售 {{4.0E7 | currency: '$' | noDigit}}
停车位销售 {{1365000.0 | currency: '$' | noDigit}}
预计总销售额 {{4.1365E7 | currency: '$' | noDigit}}
减去: 销售成本@4% {{1600000.0 | currency: '$' | noDigit}}
预计净销售收入 {{3.9765E7 | currency: '$' | noDigit}}
土地收购价格 {{9800000.0 | currency: '$' | noDigit}}
硬性、软性成本和贷款利息 {{1.616715E7 | currency: '$' | noDigit}}
缓冲成本 {{789850.0 | currency: '$' | noDigit}}
项目总成本 {{2.6757E7 | currency: '$' | noDigit}}
税前利润 {{1.3008E7 | currency: '$' | noDigit}}
项目文件
融资结构
回报预览
回报分配方案 分配完一般合伙人的利润后:
  • 若项目年均回报率在24%以内:对24%年均回报率之内的利润按75/25比例分配,即众筹投资人分得75%,iCross作为基金管理人分得25%
  • 若项目净回报率高于24%: 对超出24%年均回报率的利润,按照50/50比例分配,即众筹投资人分得50%, iCross作为基金管理人分得50%
基金管理费和服务费 $0
投资者净年均回报率 >=24%